路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市市場町1-35-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市市場町１丁目３５番１４外
価格時点	2023 年
駅名	国定駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (1326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (1326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円／坪 1平米 2万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢崎市郊外の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯である。主たる需要者は飲食・小売店・その他顧客誘引型の店舗用地を求める一般法人・個人事業者等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため、立地・規模・画地条件等により取引価格には幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市及び隣接市郊外の路線商業地域及び住商混在地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用としての利用目的の、地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主等が考えられる。郊外に位置し商業系の用途のほか住居系の用途も混在し商況に劣ることから選好性は低い。当該地域における取引は少なく需要の中心価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗・事務所等が散見される伊勢崎市郊外の既成商業地域であるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に試算された。対象標準地の主たる需要者は顧客誘引型の店舗等の用地を求める自己利用目的の一般法人・個人事業者等で、取引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は商業施設の連坦の程度の低い郊外路線商業地域で、住居系用途も混在し商業色は希薄である。自社の事業用不動産が多く、商況に劣り土地価格に見合う賃料の収受が困難なことから収益価格は低位に試算された。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にあり、市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	国定駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	401.1 坪 (1326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、郵便局、農協等がある路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市市場町１丁目３５番１４外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	200 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	38 m
面積	1400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの路線商業地域
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの路線商業地域で路線環境に変化はなく、地価はコロナ禍の影響もあり若干の下落傾向にて推移していくものと予測する。 (2)低層店舗、事務所、一般住宅等が建ち並ぶ郊外路線商業地域で、建物の連坦性は低く商況に劣る。地域要因に特段の変動はなく今後も現況を維持すると予測される。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあるものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域毎に濃淡がある。 (2)土地取引件数は再び下落に転じた。商況の低迷は回復しておらず地価の下落基調は続いているが、下落幅は縮小傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、需要は低迷している。 (2)赤堀地区の郊外路線商業地域。商業色は希薄で選好性に劣る。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23153 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市市場町１丁目３５番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,241 円／平米 8万141 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,953 円／平米 7万9,189 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,442 円／平米 8万805 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23150 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市市場町１丁目３５番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,130 円／平米 5万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,125 円／平米 7万9,757 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,194 円／平米 8万6,597 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22148 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市市場町１丁目３５番１４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,954 円／平米 8万9,110 円／坪
推定価格 平米 坪	3万854 円／平米 10万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,922 円／平米 9万2,310 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22153 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市市場町１丁目３５番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,222 円／平米 5万3,630 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,024 円／平米 5万9,587 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,792 円／平米 8万1,962 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情