路線価 (2023) 群馬県太田市沖之郷町491-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 太田市群馬県太田市沖之郷町４９１番３
価格時点	2023 年
駅名	竜舞駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は太田市郊外及び邑楽郡大泉町の住宅地域。需要者は当市及び周辺郡部居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の格安物件、周辺地域における新規宅地分譲地と競合しているが、コロナ禍の影響緩和等による一次取得者層需要の回復等により価格は下げ止まりつつある。土地は総額７００万円～９００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は太田市の市街化調整区域内で東部を中心とする郊外の住宅地域。需要者は太田市の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。調整区域で既存の農家住宅しか見られず、市内での選好性は劣る。土地は６００㎡程度で１，０００万円程度の物件が需要の中心となっているが、新築戸建物件は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価対象不動産の存する近隣地域は、市街化調整区域内の農地も多い住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は５事例を採用しており、規範性は高い。農家住宅が中心で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で市場性を指標として価格が決定されることが一般的であるため、前年標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	竜舞駅北東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	200.8 坪 (664 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほかに農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	太田市群馬県太田市沖之郷町４９１番３
標準地の範囲
東	600 m
西	500 m
南	500 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後の農地等も多く見られる既成住宅地域で今後も現状の特性を維持すると予測する。なお地価は割安感が出つつあること等から、今後は下落縮小傾向で推移するものと予測する。 (2)既成の農家集落地域で街路条件や交通接近条件が劣るものの、当面は現状維持傾向で推移すると予測される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による景気後退の影響等による不動産需要の減少から徐々に回復傾向にある。 (2)人口は横ばい、土地取引は増加、建築着工は増加。区画整理地区で取引活発、市街地は需要変らず、郊外や調整区域で需要減。コロナ禍から取引回復。
地域要因
(1)市街化調整区域内の郊外の既成住宅地域であり、相対的に人気は劣るが、割安感が出つつある。 (2)農地からの転用は見られず、郊外の調整区域内であり需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	342 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市沖之郷町４９１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,879 円／平米 6万5,720 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,564 円／平米 6万4,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,454 円／平米 5万4,397 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	336 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市沖之郷町４９１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,355 円／平米 6万682 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,086 円／平米 6万9,710 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,601 円／平米 5万8,189 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市沖之郷町４９１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万359 円／平米 6万7,307 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,101 円／平米 7万6,372 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,634 円／平米 5万8,298 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	336 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市沖之郷町４９１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,725 円／平米 5万1,987 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,309 円／平米 5万612 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,248 円／平米 5万410 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	342 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市沖之郷町４９１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,828 円／平米 6万2,245 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,809 円／平米 6万2,183 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,930 円／平米 5万5,971 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情