路線価 (2023) 群馬県太田市上田島町124 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 太田市群馬県太田市上田島町１２４番
価格時点	2023 年
駅名	細谷駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (880 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (880 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円／坪 1平米 2万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は太田市郊外及び邑楽郡大泉町の住宅地域。需要者は当市及び周辺郡部居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の格安物件、周辺地域における新規宅地分譲地と競合しているが、コロナ禍の影響緩和等による一次取得者層需要の回復等により価格は下げ止まりつつある。土地は総額７００万円～９００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は太田市郊外に存する地域で、農家住宅、農地、空地等の混在する住宅地域。需要者の中心は太田市に居住する４０代前後の勤労者等の一次取得者で同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の太田市条例の新開発基準に基づく格安の土地との競合等により、土地の取引は低位に推移している。また、売出物件の市場滞留期間は依然長く、需要の中心は土地で６００万円前後、新築の戸建物件は２５００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価対象不動産の存する近隣地域は、市街化調整区域内の農地も多い住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。当該地域にはアパート等の収益物件はほとんど存在しないため、アパート等の収益物件の想定が困難であることから、収益還元法の適用は行わない。したがって、当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり収益物件の想定が困難であることから、比準価格によって、収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	細谷駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	266.2 坪 (880 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	太田市群馬県太田市上田島町１２４番
標準地の範囲
東	150 m
西	1100 m
南	1500 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧太田市郊外に位置する幹線道路背後の既成住宅地域で、今後も現状の特性を維持するものと予測する。なお地価は割安感が出つつあること等から、下落縮小傾向で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域で、景気後退等の影響により不動産需要は減少傾向にあるが、地域要因の変動要因は特になく当分の間は現状にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による景気後退の影響等による不動産需要の減少から徐々に回復傾向にある。 (2)人口はほぼ横ばい傾向、土地取引件数、建築着工数は増加傾向で、コロナ禍の影響はほとんどない。
地域要因
(1)市街化調整区域内の郊外の既成住宅地域であり、相対的に人気は劣るが、割安感が出つつある。 (2)当該地域は地域要因等の変動要因は特にないが、市条例に基づく新開発基準の影響による格安物件との競合により地価は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)特に個別的要因の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	349 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市上田島町１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,425 円／平米 4万4,383 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,616 円／平米 6万1,544 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,766 円／平米 6万2,040 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	330 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市上田島町１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,239 円／平米 8万6,746 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,398 円／平米 8万3,966 円／坪
標準価格 平米 坪	2万449 円／平米 6万7,604 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	342 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市上田島町１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,879 円／平米 6万5,720 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,564 円／平米 6万4,679 円／坪
標準価格 平米 坪	2万253 円／平米 6万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	335 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県太田市上田島町１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,481 円／平米 6万4,404 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,230 円／平米 6万3,574 円／坪
標準価格 平米 坪	2万52 円／平米 6万6,292 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情