路線価 (2023) 群馬県沼田市西倉内町字滝棚590-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 沼田市群馬県沼田市西倉内町字滝棚５９０番６
価格時点	2023 年
駅名	沼田駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	916万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	918万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,183 円／坪 1平米 4万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼田市の市街地及び外周部の住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市町村在住の居住を目的とした３０代前後の第一次取得者層及び地縁関係者。生活利便性や居住環境概ね良好な住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、住宅地需要の底堅さや居住環境等良好な地域への選好性等から需要は弱含み。市場での中心価格帯は画地規模２４０㎡程度で土地は１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は市内の住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である。近隣地域及びその周辺は中心市街地にほど近く生活利便性は比較的高い。古家が建替えられる区画も散見されるものの、建売住宅やミニ分譲地への需要の分散もあり、当該地域での古家、空き家は増加傾向にある。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で９００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見受けられるが戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。取引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、画地規模が小さく、競争力のある賃貸用の共同住宅の想定が困難であるため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は旧来からの既成住宅地域である。標準的画地の画地規模が小さく、市場特性を考慮すると競争力のある賃貸用共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用を見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視し意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。よって比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沼田駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い学校、公園に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼田市群馬県沼田市西倉内町字滝棚５９０番６
標準地の範囲
東	180 m
西	60 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	市街地北西部の居住環境概ね良好な住宅地域
街路	基準方位北　　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い学校、公園に近い住宅地域で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どないものの、地価は緩やかな下落傾向にて推移すると予測する。 (2)一般住宅のほか共同住宅も見られる既成住宅地域。比較的良好な住環境で、地域要因に特段の変動は見られず今後も現況を維持すると予測される。人口減少等により引き続き地価は微減傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は依然として先行き不透明。県北部の中核都市。人口は減少傾向。旧郡部を中心に過疎化が進行。 (2)人口、土地取引件数ともに減少傾向が続いている。それらを背景とし地価も引き続き下落基調。郊外に行くほど下落率は大きい傾向にある。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い学校、公園に近い住宅地域。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、特に変動はない。 (2)中心市街地北西部に存する。地域の選好性は普通程度で需要はやや弱い。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23135 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市西倉内町字滝棚５９０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,289 円／平米 11万9,971 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,354 円／平米 11万3,574 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,762 円／平米 13万1,453 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23135 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市西倉内町字滝棚５９０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,376 円／平米 11万341 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,788 円／平米 11万8,315 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,241 円／平米 12万9,731 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23135 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市西倉内町字滝棚５９０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,444 円／平米 8万4,118 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,998 円／平米 10万9,091 円／坪
標準価格 平米 坪	4万488 円／平米 13万3,853 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23135 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市西倉内町字滝棚５９０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,173 円／平米 9万6,446 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,872 円／平米 11万8,593 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,991 円／平米 13万2,210 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情