路線価 (2023) 群馬県渋川市北橘町真壁字味噌野516-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 渋川市群馬県渋川市北橘町真壁字味噌野５１６番４６
価格時点	2023 年
駅名	八木原駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	435万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	431万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋川市の旧北橘村を中心とした郊外の広域な圏域で戸建住宅が中心の地域。需要者の中心は渋川市在住者で周辺市町村からの転入者は少ない。渋川市は全般的に人口が減少傾向に有り、特に渋川市の旧市部より利便性の劣る北橘地区では不動産の需要は低迷し、地価は下落傾向を示している。市場の中心となる価格帯は土地が５００万円前後新築戸建で１８００万円～２０００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は渋川市北橘地区を中心とする郊外の住宅地域で広域的な範囲に及ぶ。需要者の中心は市内在住者であり周辺市町からの転入は少ない。渋川市は、群馬県と比較して、人口減少率と生産年齢人口減少率が高く、衰退・老齢化進行にあり、北橘地区は、旧市部と比較して、不動産市場は低迷し、地価水準は下落傾向にある。よって取引が少なく中心価格帯の把握が困難であるが、土地は５００万円程度、新築住宅は１，８００～２，０００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域において利便性の同等な価格牽連性の有る取引事例を収集し比準を行い求められた価格であり、実証的な価格といえる。収益価格については、戸建住宅が中心の地域であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないこと、また賃貸市場も衰退しており賃貸需要も見込めないこと等より採用していない。以上より信頼性の有る取引事例により求められた比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 代替競争関係が認められる事例から得た比準価格は市場性を重視する取引価格決定の指標となるのが一般的である。近隣地域は賃貸市場の衰退により新規の賃貸事例が少なく信頼性の高い資料を収集できなかった。また規模も小さく競争力ある共同住宅を想定することも出来なかったため収益価格の試算を断念した。以上から一般住宅を中心とする住宅地域であり市場性を重視する比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	八木原駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋川市群馬県渋川市北橘町真壁字味噌野５１６番４６
標準地の範囲
東	150 m
西	0 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北橘地区中心部に近い住宅地域。
街路	基準方位　北　　５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周辺の環境の変化は少なく現状維持で推移すると予測されるが、景気の先行きは不透明な面もあり、選好性の低い地域の地価は地価は下落傾向を示すと予測される。 (2)既成住宅地域で周辺の土地利用に大きな変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。景気の先行き不透明感、人口減少、選好性の弱さから地価は下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動再開が進むが景気の先行きは未だに不透明。渋川市の人口は減少傾向であり相対的に需要が弱い住宅地では下落傾向を示している。 (2)当市の人口は減少傾向で高齢化率は県平均より高い。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気の先行きは不透明で不動産市場も多極化が見られる。
地域要因
(1)近隣地域の地域要因の変動は特に無いが先行きの不透明感により地価は下落傾向を示している。 (2)北橘地区の生活利便施設に近い住宅地域で、特に変動要因はみられない。人口は減少傾向が継続し先行き不透明で地価の下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23130 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市北橘町真壁字味噌野５１６番４６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,839 円／平米 9万8,648 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,049 円／平米 9万6,036 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,873 円／平米 7万5,618 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23130 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市北橘町真壁字味噌野５１６番４６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,279 円／平米 6万430 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,658 円／平米 5万8,377 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,072 円／平米 6万9,664 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市北橘町真壁字味噌野５１６番４６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,073 円／平米 8万2,891 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,441 円／平米 9万720 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,622 円／平米 7万4,788 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22152 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市北橘町真壁字味噌野５１６番４６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,185 円／平米 8万3,262 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,814 円／平米 7万8,729 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,415 円／平米 7万798 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情