路線価 (2023) 群馬県藤岡市東平井字新町1277-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 藤岡市群馬県藤岡市東平井字新町１２７７番１
価格時点	2023 年
駅名	群馬藤岡駅 から 4800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (1168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (1168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,945 円／坪 1平米 1万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤岡市の郊外を中心とした住宅地域である。主な需要者は藤岡市に在住または在勤する自己所有を目的とする個人が中心である。当該地域は画地規模が大きい農家集落地域であり、新規参入者は少なく、単価と総額との関連で総額が高くなることも影響し、不動産の需給動向は低迷している。周辺地域を含む市場の中心価格帯は土地は４００～５００万円程度、新築戸建住宅は少なく取引の中心価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は藤岡市内の住宅地域である。需要者は藤岡市に在住または在勤する自己住居を目的とする個人が中心で、ある。規模が大きい農家住宅を中心とする旧来の農家集落地域で、土地取引は少ない。土地の取引価格の中心は、３００万円～４００万円程度で、新築の戸建住宅は少なく取引の中心価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は過疎化が進行する農家集落地域に所在し、新築賃貸住宅の供給はほとんど見られず、新規参入者も乏しいことから賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い事例から試算されており説得力を有する。よって、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 農家住宅が散見される市街化調整区域の農家住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性をより重視する戸建住宅が中心のエリアであることから、実証性の高い比準価格を採用し、前年価格との変動率も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬藤岡駅南西方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	353.3 坪 (1168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模の農家住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤岡市群馬県藤岡市東平井字新町１２７７番１
標準地の範囲
東	160 m
西	100 m
南	300 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	農家集落地域
街路	基準方位北　　　５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の農家集落地域で、地域要因に特段の変動が見られない。人口減少、高齢化により地価は衰退傾向にて推移していくものと予測する。 (2)既存の農家集落地域で、特段の変動要因が無い事から、現状を維持すると予測する。県内の他の集落地域と同様に人口減少・高齢化により土地の取引は活発でなく、地価は下落傾向で推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多野藤岡地区の中核都市。高速道路をはじめとする道路整備等により店舗、工場等の進出が散見され、利便性が向上しつつある。 (2)多野藤岡地域の中核都市。人口は微減傾向、高齢化率が上昇傾向で、土地需要は低迷し、地価の下落傾向が続いている
地域要因
(1)画地規模が大きい農家集落地域であるため、需要は限定的である。 (2)農家住宅が多い農家集落地域で、需要は限定的で地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	260 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市東平井字新町１２７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,587 円／平米 2万8,389 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,214 円／平米 4万379 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,895 円／平米 4万5,937 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	271 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市東平井字新町１２７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,759 円／平米 5万2,099 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,077 円／平米 5万6,457 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市東平井字新町１２７７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,924 円／平米 5万2,645 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,128 円／平米 5万13 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,504 円／平米 4万7,950 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	273 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市東平井字新町１２７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,740 円／平米 6万5,260 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,689 円／平米 4万5,256 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	240 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市東平井字新町１２７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,344 円／平米 6万3,951 円／坪
推定価格 平米 坪	2万528 円／平米 6万7,866 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,842 円／平米 4万5,762 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情