路線価 (2023) 群馬県安中市松井田町松井田字塔の上281-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 安中市群馬県安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外
価格時点	2023 年
駅名	松井田駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	475万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	475万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円／坪 1平米 1万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安中市西部の住宅地域である。高崎市中心部への一般的な通勤圏を超えるため主な需要者は旧松井田町に地縁を有する個人等であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧町中心市街地に近い既存の住宅地域であるが、衰退傾向にあることからその優位性を発揮できず、土地需要は長期低迷している。需要の中心となる価格帯は土地は５００万円程度、新築の戸建住宅は１，７００～１，９００万円程度である。 (2) 同一需給圏は安中市郊外及び周辺市町の住宅地域一円である。需要者は同一需給圏内に在住または在勤する勤労者層や世帯分離に伴うファミリー層が大半を占め、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。当地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、人口の減少により需給動向は低調で、取引は少ない。市場の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で５００万円前後であるが、新築戸建住宅の売り物件は見当たらない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 衰退傾向が顕著な旧松井田町の既存住宅地域で、近隣には共同住宅等の賃貸物件は少なく賃貸需要が乏しいため、収益価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 少子高齢化が顕著な旧松井田町の既成住宅地域で、近隣地域内には共同住宅等の賃貸物件は見られず賃貸需要が乏しいため、収益還元法は適用しない。対象地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であることから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松井田駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安中市群馬県安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外
標準地の範囲
東	200 m
西	120 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位：北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧松井田町中心地に近いが、人口減少、老齢人口増加の影響を受け、土地需要は依然として低迷しており、当分の間地域の衰退傾向及び地価下落傾向が継続するものと予測する。 (2)旧松井田町の既成住宅地域で、少子高齢化により需要は低迷している。都市部から遠く、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に伴う物価高や円安等による地価動向への影響が懸念される。 (2)群馬県西部に位置し、隣接する高崎市の影響下にある地方都市である。既存商業地の衰退が顕著で人口も減少傾向にある。
地域要因
(1)旧松井田町中心市街地に近い既成住宅地域であり、過疎化の進展により衰退傾向が続いているが、一部で首都圏からの移住者が見られるようになった。 (2)旧松井田町の中心部に近い既成住宅地域であり、町内は少子高齢化により衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	225 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,038 円／平米 5万3,022 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,625 円／平米 5万1,656 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,898 円／平米 5万9,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	273 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,723 円／平米 7万8,428 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,018 円／平米 7万6,098 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,039 円／平米 5万9,637 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	273 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,274 円／平米 6万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,424 円／平米 6万910 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,764 円／平米 5万5,422 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	259 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万270 円／平米 6万7,013 円／坪
推定価格 平米 坪	2万146 円／平米 6万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,876 円／平米 5万9,098 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情