路線価 (2023) 群馬県安中市原市1-字上町北2419-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 安中市群馬県安中市原市１丁目字上町北２４１９番１
価格時点	2023 年
駅名	磯部駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	733万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	733万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円／坪 1平米 2万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安中市一円に展開する商業地域及び商住混在地域である。需要者は当地域に地縁的選好性を有する個人事業者が中心である。当地域は閉鎖店舗も多く見られ、住宅地化が進む沿道型の近隣商業地域で、国道沿いの大型店舗との競合から衰退傾向が続き、需給動向は低迷している。このため、近隣周辺地域における商業系不動産の取引はほとんどなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (2) 同一需給圏は安中市及び周辺市町の商業地域又は混在住宅地域である。主たる需要者層は店舗又は併用住宅を目的とする個人及び地元法人等であるが、純粋な店舗等のみの需要は乏しく、併用住宅としての利用を主とする。商業構造の郊外大規模店への移行、人口減少及び高齢化等の影響から商勢衰退傾向が顕著であり、テナント需要は弱く住宅地への移行が進行している。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯の把握はやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺における貸店舗等のテナント需要が低迷しているため、取引は自己使用目的での売買が支配的で、賃貸市場は成熟していない。したがって、近隣地域における賃料水準が見い出しにくく、収益価格は説得力に乏しい。よって、近隣周辺地域及び商住混在地域の取引事例から求めた実証的価格で、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、昨今の経済情勢をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商況の衰退により閉鎖店舗も多く、貸店舗、貸事務所等は殆ど見ることができず、多くは自用であるために賃貸市場は十分に成熟していない。そのため賃貸を前提とした収益価格は低く試算された。既存の店舗等は概ね自己利用されていることから、自己利用目的で取引された事例から求めた比準価格は市場行動と合致しており実証性を有する。従って比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磯部駅北東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほかに一般住宅等も混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安中市群馬県安中市原市１丁目字上町北２４１９番１
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	繁華性に乏しい沿道の近隣商業地域
街路	７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の南方を横断する国道沿線に商業施設が立地し、相対的競争力の低下から衰退傾向が続いている。近年は店舗閉鎖により住宅地化が進んでおり、地価は下落基調で推移することが予測される。 (2)当該県道沿いは繁華性が劣っており、住宅地化が進んでいることから、テナント需要は冷え切っている。価格形成要因が大きく変動する要因も見受けられず、地価は下落基調で推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)群馬県西部に位置し、隣接する高崎市の影響下にある地方都市。既存商業地の衰退が顕著で人口も減少傾向にある。 (2)新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に伴う物価高や円安等による地価動向への影響が懸念される。
地域要因
(1)幹線道路沿いの大型店への顧客流出により商勢の衰退が続いており、住宅地化が進行している。このため、地価は依然下落傾向が続いている。 (2)閉鎖店舗が見られ、顧客流出、住宅地化の進行により、商勢衰退が進み、需要は弱含みとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	240 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市原市１丁目字上町北２４１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,264 円／平米 7万3,605 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,631 円／平米 7万1,512 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,211 円／平米 8万3,348 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	240 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市原市１丁目字上町北２４１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,315 円／平米 6万3,855 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,793 円／平米 7万5,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,748 円／平米 8万1,817 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	273 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市原市１丁目字上町北２４１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,994 円／平米 7万6,018 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,064 円／平米 7万6,250 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,025 円／平米 7万9,427 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	273 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市原市１丁目字上町北２４１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,968 円／平米 11万8,910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,536 円／平米 11万870 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,448 円／平米 8万7,437 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	271 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市原市１丁目字上町北２４１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,786 円／平米 8万5,249 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,450 円／平米 7万7,526 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,741 円／平米 8万5,100 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情