路線価 (2023) 群馬県吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙235-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡草津町群馬県吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙２３５番４１
価格時点	2023 年
駅名	長野原草津口駅 から 14000m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	436万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	436万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円／坪 1平米 1万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は草津町内を含む吾妻郡に所在する住宅地域である。主たる需要者は草津町内在住者が中心で、リゾート地である特性から移住、別荘等を目的とした県外からの需要も若干見受けられる。中心地からやや離れ、観光施設が少ない高台の既存住宅地域であるため、取引は少なく、人口減少等の影響もあり需要は弱含み状態が続いている。市場の中心となる価格帯は、中古で１０００万円以下の物件が多く、新築及び更地は成約事例が少なく把握が困難である。 (2) 同一需給圏は草津町内及び吾妻郡内の住宅地域である。需要者の中心は草津町の居住者が多いものの、周囲に別荘等も見受けられる為、県外からの需要も存する。草津町は全般的に人口減少、高齢化率が高く、利便性の高い町中心部に近い地域であっても、流通価格の下落により、地価は全般的に下落傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は取引が少ないため把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の画地規模が小さく、有効的な賃貸建物の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格の試算は行わない。戸建住宅が大半を占める地域のため需要の中心が自己用住宅であることから、自己利用目的で取引された事例から試算した実証性が高いと判断される比準価格を採用することが合理的であると判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当と判断される。 (2) 自用目的が主で、類似地域において価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。また、面積も小さいため共同住宅の想定も困難となる。以上より、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野原草津口駅北西方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に別荘等も見受けられる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	観光地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡草津町群馬県吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙２３５番４１
標準地の範囲
東	130 m
西	190 m
南	150 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高台に位置する湯畑からやや離れた住宅地域
街路	基準方位北　　　６．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台に位置する戸建住宅を中心に別荘も見られる地域である。住宅利便性に乏しく湯畑等からも離れ観光客も疎らで需要は停滞気味であり、今後も現状維持傾向が続くと予測する。 (2)今後も戸建住宅地としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)全国的に知名度の高い温泉の町で、町民の約９割が観光関連の第３次サービスに従事している。観光資源に恵まれるが人口は減少が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で国内からの観光客入込数等は減少していたが各種政策等によりコロナ禍前の水準まで回復しつつある。
地域要因
(1)湯畑等からは離れており観光施設が少なく、高台に位置し利便性に難点もあって需要は弱い。 (2)近隣地域の地域要因の変動は特に無いが周囲に空地も多く、今後土地分譲等供給が多く予測されており、地価は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	271 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡草津町
地域	群馬県吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙２３５番４１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,569 円／平米 5万4,777 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,974 円／平米 5万2,810 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,976 円／平米 5万6,123 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	271 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡草津町
地域	群馬県吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙２３５番４１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,157 円／平米 5万109 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,767 円／平米 4万8,820 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,538 円／平米 5万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	259 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡草津町
地域	群馬県吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙２３５番４１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,337 円／平米 5万4,010 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,621 円／平米 5万4,949 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,245 円／平米 6万318 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情