路線価 (2023) 群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町590-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡東吾妻町群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３
価格時点	2023 年
駅名	群馬原町駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円／坪 1平米 2万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東吾妻町及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域などの住宅系を含む。需要者の中心は地元で事業を営む個人事業者及び中小規模法人並びに個人が想定されるが、需要者は乏しい。周辺住民を主たる客層としていることから商圏は比較的狭く、商業重心の移動、過疎化の影響もあり商圏人口の減少から衰退傾向にある。土地取引は少ないため、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は東吾妻町及び隣接町村を含む吾妻郡東部の圏域に存する近隣型商業地域及び混在住宅地域。需要者の中心は小規模の店舗を目的とした個人及び地元法人で、圏域外からの需要はほとんどない。当地域は、閉鎖店舗も多く見られ、中心的商業地域としての衰退は激しく、国道沿いの郊外店等との競争で衰退が進んでいる。商業地の需要は冷え込んでおり、土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗又は店舗併用住宅が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地域ではあるものの、新規参入者は乏しく適正賃料が見出せない。さらに、閉鎖店舗も多くみられる商業地域で、店舗等商業案件のテナント需要は乏しく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。よって、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸用の店舗は少なく、賃貸を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用できなかった。一方、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格は、高い説得力を有することから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬原町駅東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	147.6 坪 (488 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡東吾妻町群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	東吾妻町の既成商業地域
街路	１０．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業重心の移動、少子高齢化、人口減少等により商況は衰退傾向にある。町中心部に所在し利便性は優ることから背後住宅地との競争関係を保ちつつ弱含みにて推移するものと予測する。 (2)商業地としては、衰退傾向にあるが、役場等の利便施設への接近性に恵まれていることから住宅地としての性格が強まっており、地価については、今後は一定の地価水準で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中之条町と並ぶ県北西部の中核的な町。原町バイパス沿いに商業施設が集積している。少子高齢化が進行している。 (2)県内の町村部は、人口減少、高齢化等により、一部の区画整理地など局所的な地域を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)東吾妻町役場が移転し、商況は衰退している。東吾妻町を通る上信自動車道建設が計画されている。 (2)群馬原町駅にはほど近く利便性は認められるが、顧客は大型商業施設等が見られる駅北部に奪われており、衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はないが、店舗の外観がリニューアルされた。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	273 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,272 円／平米 9万161 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,239 円／平米 8万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,916 円／平米 7万5,760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,910 円／平米 5万5,904 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,488 円／平米 6万1,121 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,248 円／平米 7万3,552 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,154 円／平米 6万9,935 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,913 円／平米 6万5,832 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,955 円／平米 7万2,583 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,223 円／平米 8万6,693 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,272 円／平米 8万3,549 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,932 円／平米 7万9,119 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情