路線価 (2023) 群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原680-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 利根郡みなかみ町群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９
価格時点	2023 年
駅名	水上駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	489万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	484万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はみなかみ町の商業地域のほか周辺背後地域を含み、更には隣接沼田市の商業地域や伊香保温泉を擁する渋川市、吾妻郡草津町の商業地域及び混在地域等を含んで広域的に形成される。需要者は町内事業者のほか町外や県外の事業者まで見込まれる。近隣地域は水上温泉街の商業地域にありコロナ禍の影響を強く受けているが、近時、産官学金連携の街づくりが始動した。また周辺では新ホテルが建設中である。取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏はみなかみ町を中心に沼田市を含む利根沼田地域一円の商業地域及び背後住宅地域。需要者は小売店や飲食店等を目的とする個人、法人が主体である。水上温泉では観光入込客数が回復してきているが、先行き不透明感も強い。近隣地域及び周辺では取引が極端に少なく、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、商業需要の衰退及び画地規模が小さいこと等により、市場性のある賃貸物件を想定することが困難であるため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は水上温泉商店街に位置する既成商業地域であるが、自用物件が主体で賃貸市場も衰退化しており、新規の賃貸需要が見込めなため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は地理的同質性、価格牽連性等を有す取引事例に基づいて求められたもので、市場性を反映した実証的な価格と判断される。従って、比準価格を重視し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水上駅南方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旅館、飲食店、銀行等が混在する温泉街商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	利根郡みなかみ町群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	130 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	水上温泉街の商業地域に位置し、新型コロナウイルスの影響で入込客数は大きく減少。
街路	４．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水上温泉街の商業地域であり、コロナ禍の影響で入込客数は大きく減少し厳しい状態が続いている。近時、産官学金連携の街づくりが始動し、周辺では新ホテルがオープンし、今後の動向に期待が寄せられている。 (2)旅館、小売店、飲食店、銀行等が建ち並ぶ水上温泉街の既成商業地域。入込客数の回復の兆しはみられるが、先行き不透明感も強い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)みなかみ町の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回っている。主要産業は観光産業で、コロナ禍の影響は極めて大きい。 (2)県北端部に位置し、複数の温泉地を有する観光都市。高齢化と人口減少が顕著で、不動産の需給動向は低迷している。
地域要因
(1)水上温泉街の商業地域に位置しコロナ禍の影響を強く受けているが、近時、産官学金連携の街づくりが始動し、周辺では新ホテルがオープンした。 (2)地域経済の活性化に向け「産官学金連携まちづくり」が始動しており、温泉街再生に向けた取組みが期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23154 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,413 円／平米 5万7,567 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,682 円／平米 5万8,457 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,519 円／平米 9万7,590 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23153 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万142 円／平米 9万9,649 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,974 円／平米 14万2,072 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,274 円／平米 9万6,780 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23150 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,691 円／平米 4万8,568 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,091 円／平米 9万6,175 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,439 円／平米 2万7,899 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,183 円／平米 7万31 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,339 円／平米 9万6,995 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23154 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,702 円／平米 4万8,605 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,827 円／平米 9万5,302 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情