路線価 (2023) 埼玉県さいたま市北区土呂町1-39-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市北区埼玉県さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０
価格時点	2023 年
駅名	土呂駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円／坪 1平米 27万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東北線、埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ねさいたま市北区の住宅地域が圏域である。土呂駅周辺は土地区画整理事業が完了し、ショッピングセンタ－、区役所や総合病院も近く、生活利便性の良好な住宅地域で需要が高い。供給面の制約、物価高騰に係る先行き不透明感もあるが、不動産市況は強含みで推移している。中心となる価格帯は土地が㎡当り２７０千円～３１０千円程度、新築の戸建物件は規模を小さくして５，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は主に、ＪＲ宇都宮線、高崎線及び東武野田線沿線の北区及び大宮区の既成市街地の住宅地である。需要者は、主として高所得者層である。比較的大きな画地は不動産開発業者が建売住宅を目的に購入するケースもある。土呂駅西口は住環境等から北区内で高位の住宅地で、地価は引き続き上昇傾向にある。新築の分譲戸建物件は、敷地面積が１３０㎡程度のもので、５５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域に存し、共同住宅等も見受ける。その外の賃貸物件は所有者の転勤等の事情により一般住宅を短期間賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心である。収益価格の相対的信頼性はやや低く、本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考慮の上、前年価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 土呂駅駅勢圏で賃貸需要も見込まれることからアパート等も見られるが、不動産取引は自己使用の戸建住宅が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、前年価格との連続性等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土呂駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市北区埼玉県さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	35 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	20 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域を形成している。住宅地として熟成しており今後とも同様な住環境を維持するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした熟成度の高い住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万5,516 円 1平米 28万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 93万5,598 円 1平米 28万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給面での制約が見られるが、感染抑制と経済活動の両立が進み景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は低金利が下支えとなり需要は底堅い。 (2)景気は新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ、各種施策により緩やかに持ち直しの動きが続く中、不動産市場は概ね上昇基調にある。
地域要因
(1)土呂駅徒歩圏で区画整理が完了した環境良好な住宅地域で、生活利便性に優れた当該地域の需要は高い。売地が少なく稀少性から地価は上昇した。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０２０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,330 円／平米 85万4,039 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,467 円／平米 70万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,503 円／平米 88万4,365 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,361 円／平米 93万3,485 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,837 円／平米 90万5,305 円／坪
標準価格 平米 坪	31万825 円／平米 102万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,626 円／平米 99万564 円／坪
推定価格 平米 坪	29万581 円／平米 96万661 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,494 円／平米 93万7,231 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,509 円／平米 67万2,801 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,950 円／平米 65万1,117 円／坪
標準価格 平米 坪	28万156 円／平米 92万6,196 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情