路線価 (2023) 埼玉県さいたま市見沼区大字蓮沼字中田295-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１
価格時点	2023 年
駅名	大和田駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,480万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,480万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円／坪 1平米 11万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねさいたま市見沼区一円の主要幹線道路沿いの路線商業地域である。土地需要者の属性は商圏拡大を目的とした法人や地元地縁者による取得が主体である。県道沿いで車両通行量も普通のため一定の需要が期待されるものの、新規出店は見られず取引件数も少なく需要は落ち着いている。取引価格や期待賃料も周辺の住宅地や同一需給圏内の郊外路線商業地の相場との兼ね合いで決定される傾向にあり、土地価格は概ね１０～１５万円／㎡前後とみられる。 (2) 同一需給圏は、さいたま市内、幹線道路沿いに沿道型店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域、住商混在地域等の圏域である。主たる需要者は、店舗、事務所、営業所等での利用を目的とする事業法人、個人事業主である。需要供給とも比較的限定的であり、近隣地域及び周辺地域の取引件数は少なく、中心価格帯等を見出すのは困難である。地価、賃料ともに概ね横這い傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は見沼区の郊外路線商業地の事例が中心であり、取引状況はそれぞれ個別性があり、得られた比準価格の規範性には留意する必要があるが取引市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は投資家等の需要者が重視する収益性を示すものであり商業地の価格形成には影響力をもつ。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、下記諸要因も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、沿道型低層店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。取引自体が少ない上、個別性が強いので客観的な土地相場の把握がやや困難な状況にある。投資目的での取引は多くはないが、立地の優位性や利便性、収益性を目的とする自用事業用の取引も考えられるので、比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけて、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和田駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	115.8 坪 (383 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	35 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	15 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに店舗や住宅等が混在する地域であり、県道北側では土地区画整理事業も進んでいるが、近隣地域への大きな影響は特に見られないので当面は現状を維持して推移するとものと予測する。 (2)県道沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、格別の変動要因は見当たらず、当面現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市の商業地はコロナ禍による影響も薄れ、一部では回復の兆しも見られてきている。 (2)感染症抑制、経済対策は機能している。不動産市況は都市部を中心に堅調に推移。物価高騰、金融政策の転換可能性等、先行き不確実性もある。
地域要因
(1)地域要因として変動が見られる点は特にない。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、過去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。
個別的要因	(1)個別的要因として変動がみられる点は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万31 円／平米 39万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	12万31 円／平米 39万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,677 円／平米 38万9,040 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万131 円／平米 52万9,393 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,506 円／平米 50万4,185 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,410 円／平米 45万971 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,550 円／平米 32万2,500 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,550 円／平米 32万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,029 円／平米 35万7,144 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,686 円／平米 40万5,600 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,528 円／平米 40万8,384 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,739 円／平米 35万9,491 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情