路線価 (2023) 埼玉県さいたま市中央区上落合5-776-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６
価格時点	2023 年
駅名	北与野駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,840万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,870万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万8,002 円／坪 1平米 31万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線及び埼京線沿線でさいたま市内の住宅地域である。需要者は１次取得者及び買換需要者層等が中心で、最寄駅徒歩圏にあり、相応の土地需要を見込むことができるため、地価は強含みで推移している。不動産市場における中心価格帯（地積１００㎡程度）は、更地で３，０００万円前半、新築戸建住宅（延床面積９０㎡程度）で４，０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏はさいたま市内のＪＲ京浜東北線沿線、埼京線沿線で最寄り駅から徒歩圏にある住宅地域。主たる需要者は市内在住の高所得者層や富裕層等の一次取得者が中心である。近年は小規模な一般住宅の需要も見られるため土地は細分化される傾向にある。需要の中心となる価格帯は３，０００万円台後半である（土地の規模１２０㎡程度）。新築戸建住宅は４，５００万円～５，５００万円前後が需要の中心を占めている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は最寄駅徒歩圏内の住宅地域であり、アパート等の収益物件の供給が限定的で、自用目的の戸建住宅が多いことから、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強く、収益価格は比準価格に比べ低位に留まった。したがって、不動産売買市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、前年公示価格等からの検討した価格に留意の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域内及び周辺では最寄り駅から近いこともありアパート等の収益物件も見られるが地価水準に見合う賃料収入が得られないため、土地から購入してアパート等の収益物件を建築する取引はほぼ見られず自用目的での土地取引が大半を占める。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、類似の代表標準地から規準した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北与野駅北方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	45 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅徒歩圏内の戸建住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場においては、新型コロナウィルス感染症によるマイナス要因は認められず、需要は堅調に推移しており、地価は全般的に強含み傾向にある。 (2)県内経済は緩やかに持ち直しており、不動産市場も低金利に支えられ堅調に推移しているが、物価上昇や供給面での制約に注視する必要ある。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏内に位置する利便性の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,818 円／平米 102万952 円／坪
推定価格 平米 坪	31万317 円／平米 102万5,908 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,260 円／平米 107万2,004 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,100 円／平米 105万1,639 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,394 円／平米 103万9,387 円／坪
標準価格 平米 坪	30万568 円／平米 99万3,678 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,959 円／平米 122万3,084 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,466 円／平米 106万2,767 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万4,336 円／平米 146万8,975 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,555 円／平米 100万6,859 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,127 円／平米 108万1,482 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,274 円／平米 131万6,694 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,144 円／平米 96万5,828 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,798 円／平米 111万148 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情