路線価 (2023) 埼玉県さいたま市中央区本町西1-1668 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番
価格時点	2023 年
駅名	与野本町駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,320万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,290万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万8,986 円／坪 1平米 28万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ京浜東北線及び埼京線沿線のさいたま市内の路線商業地域である。土地需要者の属性は商圏拡大を目的とした法人企業や地元不動産業者による投資物件の取得が主体である。コロナ禍による商況の停滞からやや回復の兆しも見られるようになった。駅徒歩圏にあり生活利便性が確保されているため、賃貸住宅用地としては安定した需要が期待できる地域である。市場における土地取引の平均的単価は２５～３５万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する路線商業地域である。需要者は地元企業や不動産会社が中心である。旧来からの地元商店が多く、中小規模の店舗で住宅を併用しているケースも多く見られ、路線商業地域としての繁華性はやや弱い。標準階の支払賃料は㎡あたり２０００～２５００円／㎡、保証金は３～１０ヶ月程度が標準的である。土地は７０００万円～８０００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は与野本町駅及びＪＲ各駅周辺の路線商業又は商住混在地域の事例であり、取引状況はそれぞれ個別性が強く得られた比準価格の規範性には留意する必要があるが取引市場を反映した価格である。一方、収益価格は投資家等の需要者が重視する収益性を示すものである。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連付け、下記価形成要因の変動状況も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は旧来からの路線商業地域で繁華性はやや弱く、今後は背後地における住宅地域の地価動向の影響を強く受けるものと考えられる。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	与野本町駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	89.2 坪 (295 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ既成の路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番
標準地の範囲
東	70 m
西	45 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層小売店舗を主とした既成の路線商業地域である。地域要因に特別の変動はないが、背後の住宅地域は最寄駅の与野本町駅徒歩圏のため地価は堅調で、近隣地域もこの影響を受けて堅調に推移すると予測する。 (2)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく当分現状維持と予測する。やや繁華性の劣る路線商業地域であるが最寄駅から徒歩圏にあり背後の住宅地域の影響を受け地価は堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市の商業地はコロナ禍による影響も薄れ、一部では回復の兆しも見られてきている。 (2)コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による不動産価格への影響を当面注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因として変動が見られる点は特にないが、周辺住宅地の堅調な地価の動きに影響を受けて推移している。 (2)地域要因に特段の変化はない。商業繁華性はやや劣る地域ではあるが、背後の住宅地域の影響により地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因として変動がみられる点は特にない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,934 円／平米 57万1,720 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,045 円／平米 97万2,113 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,036 円／平米 94万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,752 円／平米 75万2,948 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,369 円／平米 91万6,982 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,539 円／平米 91万4,238 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万60 円／平米 112万4,238 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,461 円／平米 113万5,482 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,247 円／平米 107万5,267 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,447 円／平米 50万3,990 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,108 円／平米 68万1,393 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,957 円／平米 85万2,806 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,764 円／平米 93万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,979 円／平米 70万7,415 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,703 円／平米 107万3,468 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情