路線価 (2023) 埼玉県さいたま市中央区新都心4-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区新都心４番１外
価格時点	2023 年
駅名	北与野駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7億2,700万 円 (778 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 309万1,110 円 1平米 93万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億2,600万 円 (778 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 308万4,498 円／坪 1平米 93万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線のさいたま市及び川口市の主要駅周辺の商業地域である。需要者の属性は地元事業者或いは大手不動産会社が主体である。さいたま新都心駅周辺には大規模なオフィス、商業施設やマンション開発により都市機能の集積が高まる過程にあり、駅乗降客数も堅調に推移し、不動産投資法人からの関心も高い。賃料水準は事務所は坪１２～１８千円、店舗（１階）では坪１５～２５千円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は、さいたま市内にあってＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線の主要駅周辺の商業地域である。需要者は不動産会社が中心である。東日本の玄関口である大宮駅周辺の事務所需要が旺盛であることによる低い空室率の影響及びさいたま新都心駅周辺の発展傾向を反映して商業地としての需要はコロナ禍に伴う一時的な停滞が認められたが概ね堅調である。標準階の支払賃料は㎡あたり２５００～４０００円／㎡、保証金は５～１０ヶ月程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は最寄駅以外の商業地事例であるが市場を反映した実証的な価格である。ただし取引状況はそれぞれ個別性が強く、得られた比準価格の規範性には留意する必要がある。一方、収益価格は投資家にとって投資採算性を検証する重要な指標であるものの想定要素を内包する点に留意が必要である。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、半年前の価格及び下記価格形成要因の変動状況を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域はさいたま新都心駅西口の中高層の店舗や事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域で賃貸ビルが主であるが、取引においては現実の売買価格を重視して価格を決定するケースも少なくないため、比準価格及び収益価格をともに重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北与野駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	235.3 坪 (778 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区新都心４番１外
標準地の範囲
東	55 m
西	30 m
南	100 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	32 m
面積	778 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大宮駅周辺のオフィス需給逼迫がさいたま新都心駅へも波及し事務所需要は堅調に推移してきた。足元ではコロナ禍の影響もあり一時的に需要は落ち着いているが、コロナ禍が終息すれば再び堅調な動きを予測する。 (2)上野東京ラインの開通、日赤病院等の開業により、さいたま新都心駅周辺は急速に発展し、また北陸新幹線等の開業等に伴い利便性が向上した大宮駅の影響もあって、地価は堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 320万6,820 円 1平米 97万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 325万9,716 円 1平米 98万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 320万6,820円 1平米 97万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 301万8,378円 1平米 91万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 325万9,716円 1平米 98万6,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 301万8,378円 1平米 91万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市の商業地はコロナ禍による影響も薄れ、一部では回復の兆しも見られてきている。 (2)コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による不動産価格への影響を当面注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因として変動が見られる点は特にない。 (2)大宮駅周辺の旺盛な事務所需要及びさいたま新都心駅周辺の開発に伴い地価は堅調であり当面は同様の傾向が継続するものと判断。
個別的要因	(1)個別的要因として変動がみられる点は特にない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市中央区新都心４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万8,576 円／平米 293万7,632 円／坪
推定価格 平米 坪	75万8,612 円／平米 250万7,971 円／坪
標準価格 平米 坪	92万9,672 円／平米 307万3,496 円／坪
査定価格 平米 坪	97万6,000 円／平米 322万6,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市中央区新都心４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,492 円／平米 384万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	92万6,288 円／平米 306万2,308 円／坪
査定価格 平米 坪	97万3,000 円／平米 321万6,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区新都心４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万404 円／平米 188万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,451 円／平米 200万8,233 円／坪
標準価格 平米 坪	91万2,089 円／平米 301万5,366 円／坪
査定価格 平米 坪	95万8,000 円／平米 316万7,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区新都心４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	145万2,372 円／平米 480万1,542 円／坪
推定価格 平米 坪	91万2,920 円／平米 301万8,114 円／坪
標準価格 平米 坪	100万5,419 円／平米 332万3,915 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区新都心４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,834 円／平米 202万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,143 円／平米 210万9,701 円／坪
標準価格 平米 坪	92万4,845 円／平米 305万7,538 円／坪
査定価格 平米 坪	97万1,000 円／平米 321万126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情