路線価 (2023) 埼玉県さいたま市中央区本町東6-863-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
価格時点	2023 年
駅名	北与野駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,000万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億5,000万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円／坪 1平米 32万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ埼京線を中心とするさいたま市内とその周辺市の商業地域を含む圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁をもつ地元事業者のほか、マンション開発業者等。このような多様な市場参加者が認められることから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。なお、用途などにより取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心る価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏はさいたま市全域の主に幹線道路沿いの近隣向けの商業地域である。需要者の属性は地元事業者或いは不動産会社が主体である。首都高出入口、大型ショッピングモールが近く、交通利便性・生活利便性を具備するため、事務所や沿道型飲食店などの業務用施設から店舗兼共同住宅のような居住施設まで多様な用途が見込まれる。このため需要は安定している。賃料相場は１階店舗で坪９～１０千円、２階以上の居宅或いは事務所で坪７～８千円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では店舗や事務所などの収益物件が見られるものの、高度利用されている地域に比べて商業施設の集積度や繁華性がやや劣るため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、商業地としての市場実勢を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地などとの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例はさいたま市中央区、浦和区に位置する価格水準が似た商業地の事例である。取引状況はそれぞれ個別性が強く、得られた比準価格の規範性には留意する必要があるが取引市場を反映した価格である。一方、収益価格は投資家等の需要者が重視する収益性を示すものである。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格も関連付け、代表標準地との均衡、及び下記諸要因も勘案して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北与野駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	230.5 坪 (762 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗・事務所・住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	90 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	29 m
面積	762 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗ビル等が建ち並び、住宅等も混在している幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に大きな変動がないことから、現状の環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)さいたま新都心駅と首都高与野出入口間の県道沿いに位置し、鉄道、車便に優れ最寄駅徒歩圏のため、事務所・店舗・住宅等の用途の多様性がある。駅周辺の発展に伴い今後も現状を維持して堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 113万7,264 円 1平米 34万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場においては、新型コロナウィルス感染症によるマイナス要因は認められず、需要は堅調に推移しており、地価は全般的に強含み傾向にある。 (2)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市の商業地はコロナ禍による影響も薄れ、一部では回復の兆しも見られてきている。
地域要因
(1)店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。交通接近性の利便性があることから、土地需要が堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因として変動が見られる点は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因として変動がみられる点は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,934 円／平米 57万1,720 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,045 円／平米 97万2,113 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,712 円／平米 106万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万60 円／平米 112万4,238 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,461 円／平米 113万5,482 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,327 円／平米 126万7,279 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,058 円／平米 122万6,718 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,032 円／平米 131万2,588 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,309 円／平米 100万2,740 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,447 円／平米 50万3,990 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,108 円／平米 68万1,393 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,844 円／平米 98万4,672 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,764 円／平米 93万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,979 円／平米 70万7,415 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,530 円／平米 120万5,136 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情