路線価 (2023) 埼玉県さいたま市浦和区岸町4-155-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４
価格時点	2023 年
駅名	浦和駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,960万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 197万376 円 1平米 59万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,960万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 197万376 円／坪 1平米 59万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ線浦和駅西口勢圏の徒歩圏内の住宅地域一円で、需要者の属性は都心又はさいたま市への通勤者を主とした一次取得層、地元地縁者による買換え層が主体である。浦和駅の徒歩圏では利便性から需要が高く、土地価格が高額となるため新築戸建分譲においては画地規模が小さくなる傾向が続いている。近年、周辺では供給減により取引が減少しているが、建売住宅（土地８０㎡）の取引価格帯は７０～７５百万円程度と高値が維持されているとみられる。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線で概ね最寄駅から徒歩圏内のさいたま市内の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は、資金力のある富裕層の個人などが想定される。新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けて需給は一旦縮小したものの、人気の住宅地としてのブランド力などを背景に需要が回復傾向にある。取引自体が少なく、取引価格にも幅があるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は浦和駅徒歩圏の住宅地の事例が中心で、鑑定地と周辺住環境が類似した住宅地の事例であることから実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等が見受けられるが、自己所有地に建築されるケースが多く、その他収益物件も土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格がやや低位に試算された。従って住宅地では収益性より居住の快適性などが志向されることをも勘案して、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦和駅南方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅及び商業中心、小学校への接近性に優れた生活利便性の高い住宅地域である。地域に隣接する浦和駅西口で市街地再開発事業（令和５年１月着工、同８年竣工予定）が始動し、今後も発展性が期待できる地域である。 (2)市内でも人気の住宅地域であり、交通利便性にも優れ、住宅地として市内有数の高価格帯を維持している。地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 207万6,168 円 1平米 62万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 189万1,032円 1平米 57万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 189万1,032円 1平米 57万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市では人口増加が継続中で、都心への交通利便性向上によリ主要駅中心に住宅需要は依然堅調である。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。
地域要因
(1)地域要因として変動がみられる点は特にないが、コロナ禍にあっても供給不足から価格は上昇している。 (2)市内有数の高価格帯の住宅地域である。人気のある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、市場性が増している。
個別的要因	(1)個別的要因として変動がみられる点は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	63万8,298 円／平米 211万213 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,812 円／平米 163万5,848 円／坪
標準価格 平米 坪	66万2,399 円／平米 218万9,891 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,922 円／平米 136万5,120 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,472 円／平米 147万6,036 円／坪
標準価格 平米 坪	61万3,286 円／平米 202万7,524 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万4,800 円／平米 127万2,149 円／坪
推定価格 平米 坪	47万7,335 円／平米 157万8,070 円／坪
標準価格 平米 坪	54万3,662 円／平米 179万7,347 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万4,574 円／平米 127万1,402 円／坪
推定価格 平米 坪	42万2,326 円／平米 139万6,210 円／坪
標準価格 平米 坪	58万2,519 円／平米 192万5,808 円／坪
査定価格 平米 坪	59万1,000 円／平米 195万3,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	87万2,556 円／平米 288万4,670 円／坪
推定価格 平米 坪	63万5,580 円／平米 210万1,227 円／坪
標準価格 平米 坪	73万3,080 円／平米 242万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	74万4,000 円／平米 245万9,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情