路線価 (2023) 埼玉県さいたま市浦和区北浦和4-3-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３
価格時点	2023 年
駅名	北浦和駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,170万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万6,414 円 1平米 61万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,170万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万6,414 円／坪 1平米 61万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はさいたま市内とその周辺市域の普通商業地域を含む圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁をもつ地元事業者のほか各種投資家が想定される。浦和駅前よりは繁華性でやや劣るものの、駅前の商業地として堅調な需要がある。建物賃料水準は１階店舗で㎡当たり３，０００円から４，５００円程度、２階以上の店舗事務所で㎡当たり３，０００円前後となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線、武蔵野線等の駅から比較的近い商業地域である。需要者は不動産業者又は法人投資家が中心である。ベッドタウン的な駅となりつつある北浦和駅に近い商業地域であり、建物賃料は１階店舗で坪あたり１０，０００円から１５，０００円程度、２階以上の店舗事務所は坪当たり１０，０００円前後となっている。取引利回りは低下傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗や事務所などの収益物件が見られるものの、高度利用されている地域と比較すると繁華性がやや劣るため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地などとの検討をも踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は個別的要因の標準化補正率や地域格差率が大きく説得力は劣るものといわざるをえない。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、対象標準地のように収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意したうえで、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北浦和駅南西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前通りの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	21 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗ビル等が建ち並び、繁華性にも優れている駅前通り沿いの商業地域である。地域要因に大きな変動がないことから、現状の環境を維持したまま推移するものと予測する。 (2)将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 216万2,124 円 1平米 65万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 215万2,206 円 1平米 65万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 197万376円 1平米 59万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 215万2,206円 1平米 65万1,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 197万376円 1平米 59万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場においては、新型コロナウィルス感染症によるマイナス要因は認められず、需要は堅調に推移しており、地価は全般的に強含み傾向にある。 (2)景気は、供給面での制約の影響が見られるものの、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は認められないが、価格は上昇傾向で推移しており、今後しばらくはこの傾向が続くものと思われる。 (2)地域要因に大きな変動はない。駅に近い商業地域で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,694 円／平米 140万7,344 円／坪
推定価格 平米 坪	35万8,647 円／平米 118万5,687 円／坪
標準価格 平米 坪	67万1,624 円／平米 222万389 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,810 円／平米 104万7,374 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,939 円／平米 118万40 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,750 円／平米 208万8,566 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,696 円／平米 159万2,487 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,629 円／平米 164万1,855 円／坪
標準価格 平米 坪	80万6,216 円／平米 266万5,350 円／坪
査定価格 平米 坪	80万6,000 円／平米 266万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万6,398 円／平米 289万7,372 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,286 円／平米 266万5,582 円／坪
標準価格 平米 坪	65万6,585 円／平米 217万670 円／坪
査定価格 平米 坪	65万7,000 円／平米 217万2,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,834 円／平米 202万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,143 円／平米 210万9,701 円／坪
標準価格 平米 坪	76万6,078 円／平米 253万2,654 円／坪
査定価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情