路線価 (2023) 埼玉県さいたま市南区別所1-1293-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市南区埼玉県さいたま市南区別所１丁目１２９３番６
価格時点	2023 年
駅名	浦和駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万5,788 円 1平米 39万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,710万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円／坪 1平米 39万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区、浦和区、南区の圏域に存する住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内にあり、別所地区という地縁的選好性が高く、高級住宅地である。都心への接近性も良好であり、需要は強い。需要者はさいたま市及びその周辺に居住する個人等である。土地は４，０００万円台後半程度、新築の戸建物件は６，０００万円台程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線（武蔵浦和～中浦和）と京浜東北線（南浦和～浦和）に挟まれた主として南区及び浦和区の住宅地域一円の範囲で、需要者の属性は都心又はさいたま市への通勤者である一次取得者層或いは地元地縁者による買換え層が主体である。交通利便性から需要は堅調で、土地価格が高額となるため画地規模の小さい土地取引も多くみられる傾向にある。新築戸建分譲住宅（土地２５坪程度）の価格帯は５千万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる閑静な高級住宅地である。アパートの多くは地主の節税目的で建築されたものであり、土地取引の中心は自用目的である。近隣地域は居住環境が優れ、需要が強い地域なので、比準価格が有力な指標となっている。よって本件においては、当該比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例は武蔵浦和駅及び浦和駅勢圏の住宅地の事例が中心で、鑑定地と周辺住環境が類似した住宅地の事例であることから実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浦和駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い環境良好な住宅地域。
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市南区埼玉県さいたま市南区別所１丁目１２９３番６
標準地の範囲
東	15 m
西	40 m
南	15 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	16 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い環境良好な住宅地域である。特段地域要因に変化はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。 (2)付近では都市計画道路（田島大牧線）の街路整備事業が進み、浦和駅からのアクセスが向上したことから、当面は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万5,214 円 1平米 41万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 137万1,990 円 1平米 41万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万5,214円 1平米 41万9,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場においては、新型コロナウィルス感染症によるマイナス要因は認められず、需要は堅調に推移しており、地価は全般的に強含み傾向にある。 (2)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市では人口増加が継続中で、都心への交通利便性向上によリ主要駅中心に住宅需要は依然堅調である。
地域要因
(1)戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、良好な住環境により需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)中山道と国道１７号を繋ぐ都市計画道路田島大牧線（２工区）の暫定開通（令和３年３月３０日）により、最寄駅は浦和駅となりアクセスが向上した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因として変動がみられる点は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区別所１丁目１２９３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,126 円／平米 82万305 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,848 円／平米 83万2,609 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,783 円／平米 118万9,443 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区別所１丁目１２９３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,700 円／平米 118万9,168 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,826 円／平米 87万5,515 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,698 円／平米 133万4,626 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区別所１丁目１２９３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,290 円／平米 124万7,321 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,092 円／平米 108万4,672 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,799 円／平米 139万7,773 円／坪
査定価格 平米 坪	44万8,000 円／平米 148万1,088 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区別所１丁目１２９３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,723 円／平米 113万3,042 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,493 円／平米 137万314 円／坪
標準価格 平米 坪	46万5,722 円／平米 153万9,677 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情