路線価 (2023) 埼玉県川越市砂新田2-19-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
価格時点	2023 年
駅名	新河岸駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円／坪 1平米 16万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、埼玉県内の東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各線の中価格帯住宅エリアです。需要者は地元地縁者に限定されず広範囲に求められます。新河岸駅の西口ロータリー改良工事が完了したことで需要が確実となりました。相続による売却があれば需要の見込める価格帯を狙った規模で画地分割が進んでいきます。戸建分譲では４０００万円台後半が中心価格となっています。今後は容積率を消化した３階建建物の需要が見込まれると予想します。 (2) 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市のうち東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線沿線の利便性が良好な住宅地域等。需要者の中心は自己の居住用を目的とした一次取得者層である。川越市内の住宅市場は新型コロナウイルス感染症の影響で一時期取引が低迷したが、郊外部の地価は微増で推移している。当該地域における新築戸建物件の中心価格帯は４，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地域は新河岸駅徒歩圏の住宅地として機能しており主に自己居住用の売買市場を形成しているので投資対象エリアではありません。標準地が持つ収益性情報を広く提供する視点から収益還元法を採用していますが、土地から購入する収益物件は価格指標として信頼性が劣るため収益価格は参酌することとし、実証的な取引価格に軸足を移すことで比準価格を標準とした検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。 (2) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、一定の賃貸需要は認められるが資産保有目的等での利用が中心のため低位に求められている。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、指定基準地の価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新河岸駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
標準地の範囲
東	15 m
西	100 m
南	100 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅とアパートの混在する区画整理済みの住宅地域。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地としての熟成が進んでおり、３階建て住宅への建て替えが徐々に進むと予測します。 (2)区画整然とした閑静な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は供給面の制約が見られるものの生産活動、雇用情勢ともに緩やかに回復しています。　 (2)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。
地域要因
(1)環境熟成が進行中の住宅地域で、画地分割により今後も市場性が維持されていきます。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で下落した川越市内の住宅地の地価は、旧市街とその外縁部では上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はありません。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,684 円／平米 51万1,385 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,447 円／平米 51万3,908 円／坪
標準価格 平米 坪	16万918 円／平米 53万1,995 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,861 円／平米 51万1,970 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,578 円／平米 52万7,565 円／坪
標準価格 平米 坪	16万541 円／平米 53万749 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,594 円／平米 50万7,782 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,235 円／平米 53万3,043 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,396 円／平米 53万3,575 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,921 円／平米 53万5,311 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,963 円／平米 51万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	16万330 円／平米 53万51 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,944 円／平米 55万5,223 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,801 円／平米 53万8,220 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,127 円／平米 53万9,298 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情