路線価 (2023) 埼玉県川越市川鶴2-18-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市川鶴２丁目１８番１２
価格時点	2023 年
駅名	鶴ケ島駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,209 円／坪 1平米 8万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越市北西部から西部及び鶴ヶ島市にかけての市街地周縁部に存する住宅地域等。需要者の中心は自己の居住用を目的とした一次取得者層である。当該圏域の住宅市場は新型コロナウイルス感染症の影響で一時期取引が低迷したが、郊外部の地価は微増で推移している。当該地域における新築戸建物件の中心価格帯は２，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は概ね川越市、坂戸市、鶴ヶ島市内に存する各鉄道駅勢圏の住宅地域である。主たる需要者層は、同一需給圏内に居住する一次取得者層や都心等に通勤する勤労者世帯である。近隣地域は駅からやや距離があり、需要は回復基調にあるものの横ばいに留まっている。取引の中心となる価格帯は、土地価格は標準画地と同規模で１６００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。なお、地区計画により戸建専用住宅に限定された地域であり賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は地区計画により共同住宅の建築が不可のため、戸建住宅が標準となる。最寄駅から距離があり、戸建賃貸市場は成熟しておらず、適切な手法適用は困難と判断、収益還元法は適用しない。主な需要者は、居住目的の一次取得者で、当該需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取引価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鶴ケ島駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市川鶴２丁目１８番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。 (2)成熟した住宅地域を形成しており、近隣地域に変化は認められない。今後も、現状の良好な住環境を維持して、推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,209 円 1平米 8万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,209円 1平米 8万9,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。 (2)市の総人口は２０２１年以降微増している。新型コロナウイルス感染症の影響からは回復しつつあるが、地政学リスク、為替リスク等が懸念される。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響で下落した川越市内の住宅地の地価は底を打ち、上昇に転じた地域も見られる。 (2)成熟した住宅地域に所在し、地域要因に変動はない。住宅需要は相応に認められ、地価は上昇傾向に向かっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市川鶴２丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,841 円／平米 31万3,544 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,748 円／平米 31万3,237 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,892 円／平米 29万571 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県川越市川鶴２丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,276 円／平米 22万5,720 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,019 円／平米 25万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,688 円／平米 28万6,591 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市川鶴２丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,794 円／平米 32万1 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,182 円／平米 30万8,060 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,005 円／平米 28万7,639 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市川鶴２丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,708 円／平米 34万2,859 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,990 円／平米 33万567 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,646 円／平米 28万6,452 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市川鶴２丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,967 円／平米 32万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	10万550 円／平米 33万2,418 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,457 円／平米 28万5,827 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情