路線価 (2023) 埼玉県川越市氷川町140-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市氷川町１４０番４
価格時点	2023 年
駅名	本川越駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 27万4,398 円
1平米当たり	1平米 8万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武新宿線本川越駅、東武東上線川越駅及び川越市駅を中心に鉄道各駅等を最寄駅とする川越市中心部からやや郊外に存する住宅地域と判断する。主たる需要者は東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。概ね熟成している地域で、需要はさほど高くなく、取引動向は活発とはいえない。新築一般住宅の成約水準についてはややバラつきがあるものの、標準地の規模程度であれば概ね２千万円台半ばから後半程度が中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は西武新宿線、東武東上線、ＪＲ川越線沿線の各駅を最寄駅とした川越市内の住宅地域。需要者は、川越市内に居住する１次取得者層を中心とし、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。既存の住宅地域で取引はさほど多くなく、市内中心部の住宅地と比べ需要も劣るが、全般的な市況回復によって地価は上昇傾向を示している。需要の中心価格帯は新築戸建物件で２，０００万円台半ば～後半程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏に存する事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については、対象標準地が賃貸経営における経済合理的な収益性を確保するのに必要な面積を満たさないことから試算を見送った。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外部の住宅地域であり、標準地の画地規模から収益採算性に見合う建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は見送った。近隣地域は自用の取引が中心であり、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本川越駅北方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市氷川町１４０番４
標準地の範囲
東	90 m
西	20 m
南	20 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.4 m
奥行き	10.4 m
面積	108 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがって、当面は現状のままで推移するものと予測する。 (2)駅からやや離れた既存住宅地域として特段の変動要因は認められず、当分の間、現状維持の状況で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気の持ち直しが期待されつつも、物価上昇、供給面の制約、金融資本市場の変動等、予断を許さない状況にある。 (2)市の総人口は微増で推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費の上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はなく、経済活動の回復に伴い、地価は上昇傾向となっているものと思料する。 (2)既存の住宅地域で地域要因に特段の変動はないが、取引需要の高まりを反映して駅からやや離れた当該地域にも地価の上昇が波及している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市氷川町１４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,688 円／平米 31万3,039 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,384 円／平米 34万5,094 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,491 円／平米 28万2,633 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市氷川町１４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,515 円／平米 32万5,691 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,985 円／平米 32万632 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,362 円／平米 32万5,185 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市氷川町１４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万208 円／平米 29万8,228 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,408 円／平米 29万5,583 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,607 円／平米 32万2,689 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市氷川町１４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,272 円／平米 28万8,521 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,359 円／平米 28万8,809 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,851 円／平米 35万6,555 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市氷川町１４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,760 円／平米 27万6,911 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,423 円／平米 28万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,029 円／平米 35万7,144 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情