路線価 (2023) 埼玉県川越市新富町2-25-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市新富町２丁目２５番１０
価格時点	2023 年
駅名	本川越駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万5,076 円／坪 1平米 54万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、埼玉県全域で駅への接近性に優れる商業地域です。需要者は県内企業に限定されず全国展開する企業に広がりを見せています。容積率を活用したタワーマンション用地の他、飲食とサービス業の需要が確実で不動産市場の復調に寄与しています。個別性の強い取引が多いので中心価格帯の把握は困難となっています。今後は容積率を消化した高層建物の建築が見込まれると予想します。 (2) 同一需給圏は川越市内の繁華性のある駅近の商業地域等。需要者の中心は自営又はフランチャイズ等で事業を行う法人等である。川越市内の普通商業地域においては、従来より供給が限定的な中で立地条件の良い土地の需要が高まっており、特にマンションデベロッパー等がプライスリーダーとなっている。立地及び規模等の差異により取引価格が様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地で高層マンションが完売したため新たにマンション素地の需要が見込めるようになりました。一方で賃貸需要はまだ活性化を期待する状況です。このため投資家を惹きつけるには力強さに欠け収益性を指標として価格形成がなされるまでに至っていないことから、比準価格を標準とし収益価格を勘案して本川越駅近接の商業地の市場動向も十分考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定しました。 (2) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である法人等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、標準地の収益性から試算した価格で、当該需要者の取引の指標となることから注目すべき価格であるが、想定要素を含んでいる。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本川越駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市新富町２丁目２５番１０
標準地の範囲
東	45 m
西	0 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	18.3 m
奥行き	11.6 m
面積	213 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はありません
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)本川越駅を中心とする店舗と事務所ビルが建ち並ぶ地域で、テナントの入れ替えを繰り返しながら今後も高い商況を維持してゆくと予測します。 (2)本川越駅周辺の商業地域は店舗・事務所ビル等が建ち並んでいて格別の変動要因もないことから、当分の間現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 183万8,136 円 1平米 55万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万4,666 円 1平米 56万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 174万5,568円 1平米 52万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万4,666円 1平米 56万1,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 174万5,568円 1平米 52万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は供給面の制約が見られるものの生産活動、雇用情勢ともに緩やかに回復しています。　 (2)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。
地域要因
(1)容積率を活かした用途転換が進むと予測します (2)駅近の中心商業地域の土地需要が新型コロナウイルス感染症の影響を上回っており、地価の上昇が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はありません。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県川越市新富町２丁目２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,051 円／平米 126万6,367 円／坪
推定価格 平米 坪	38万76 円／平米 125万6,531 円／坪
標準価格 平米 坪	53万92 円／平米 175万2,484 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県川越市新富町２丁目２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,802 円／平米 160万6,061 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,461 円／平米 164万4,606 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,214 円／平米 174万9,581 円／坪
査定価格 平米 坪	55万6,000 円／平米 183万8,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市新富町２丁目２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,035 円／平米 121万6,724 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,972 円／平米 124万9,575 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,373 円／平米 175万107 円／坪
査定価格 平米 坪	55万6,000 円／平米 183万8,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ６０１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県川越市新富町２丁目２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,281 円／平米 149万8,547 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,520 円／平米 153万9,009 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,602 円／平米 175万864 円／坪
査定価格 平米 坪	55万6,000 円／平米 183万8,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情