路線価 (2023) 埼玉県川越市脇田本町9-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市脇田本町９番５外
価格時点	2023 年
駅名	川越駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,280万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万1,308 円 1平米 31万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万8,002 円／坪 1平米 31万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越市内の比較的繁華性のある駅近の商業地域等。需要者の中心は自営又はフランチャイズ等で事業を行う法人等である。川越市内の普通商業地域においては、従来より供給が限定的な中で立地条件の良い土地の需要が高まっており、特にマンションデベロッパー等がプライスリーダーとなっている。立地及び規模等の差異により取引価格が様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、川越市内及び隣接市の都市部に存する普通商業地域である。主たる需要者は、主に同一需給圏内の自用の店舗・事務所・事業所等の建設を目的とした比較的資本力のある個人又は法人である。川越駅西口周辺で比較的繁華性の高い地域であり、需要は回復基調にある。ただし、市場における中心価格帯については、昨今の賃貸市場は不安定で厳しいこと、及び不動産取引件数も少ないこと等から、成約価格水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である法人等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、標準地の収益性から試算した価格で、当該需要者の取引の指標となることから注目すべき価格であるが、想定要素を含んでいる。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主な需要者は自営及びフランチャイズ等で事業を行う法人等で、自身で店舗・事業所等を営業することが取得の目的となっている。当該需要者は近隣の取引における取引価格を参考に、対象不動産の個別性を勘案して意思決定をする傾向がある。よって、市場性を反映し実証性のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川越駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビルが増えつつある駅周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市脇田本町９番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	166 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)川越駅西口の比較的新しい商業地域で、事務所等の業務系用途を中心に駐車場等も見受けられるが、今後は徐々に飲食店舗等の進出も進むものと予測する。 (2)川越駅西口の再開発が進む商業地域で、現況は事業所等の業務用途が主であるが、今後は徐々に飲食店舗が増加し、繁華性が増していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。 (2)市の総人口は２０２１年以降微増している。新型コロナウイルス感染症の影響からは回復しつつあるが、地政学リスク、為替リスク等が懸念される。
地域要因
(1)駅近の中心商業地域の土地需要が新型コロナウイルス感染症の影響を上回っており、地価の上昇が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響からは徐々に脱しつつあり、市内の中心商業地域において地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,354 円／平米 85万4,118 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,113 円／平米 108万8,048 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,794 円／平米 113万3,277 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,621 円／平米 115万2,541 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,997 円／平米 107万1,134 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	362 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万156 円／平米 66万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,487 円／平米 65万2,892 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,042 円／平米 105万4,753 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Oct-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,335 円／平米 98万6,296 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,407 円／平米 100万3,064 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,627 円／平米 110万9,583 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情