路線価 (2023) 埼玉県川越市南台2-7-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市南台２丁目７番４１
価格時点	2023 年
駅名	南大塚駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円／坪 1平米 17万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武新宿線、東武東上線、ＪＲ川越線沿線で、概ね川越市及び周辺市の熟成度の低い商業地域等と判定する。近隣地域は、小売店舗を営む個人が需要の中心であり、広域的に店舗展開を前提とする需要者は比較的少ない地域である。川越市内中心部の繁華性の高い商業地域でさえ需要は伸び悩んでおり、熟成度の低い当該駅前商業地域に対しての需要は概ね減退傾向である。また、地域内の地積に統一性がないため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は川越市内及び県内各市の商業地域。需要者の中心は中小企業及び地元個人事業者で、取引の中心価格帯は１８０，０００円／㎡前後である。国道２５４号や国道１６号等の広幅員幹線道路沿いの大型店舗への顧客流出が常態化し、郊外駅前商業地の商業的地位は依然として低下傾向にあるものの、コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、地価は横這いから上昇基調に転じた。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 南大塚駅周辺の商業地域に関しては、地元事業者を中心とした自己使用目的の利用が中心で、賃貸需要は限定的であるため元本に見合った賃料の徴収が困難であり、収益性を基本とした価格形成がなされていない地域であるため、市場の実情を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、代表標準地との検討等も考慮のうえ、前年対象標準地価格との連続性等総合的に勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格について、商業地の特性として地域格差が大きい取引事例もあるが適切に補正した。一方収益価格は同種の賃貸事例により試算したが、賃貸市場は形成されているものの収益価格主体の売買慣行までには至らない市場の実情を考慮する必要がある。よって、市場実勢を顕現した比準価格を標準に収益価格を勘案して、さらに前年公示価格を基礎としつつ、単価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南大塚駅北方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市南台２丁目７番４１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13.5 m
面積	107 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南大塚駅周辺の商業地域は、現状として商業集積性及び繁華性は高くなく、今後も当面は大きな変動なく現況を維持した商業地域として推移するものと判断できる。地価は上昇傾向で推移している。 (2)幹線道路沿いの大型店舗に顧客が流出し、当該地域の商業的地位は相対的に低下している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気並びに不動産市場は、コロナ禍において緩やかに持ち直しているものの、先行きは、海外経済や金融市場の動向等のリスクもあり不透明感が強い。 (2)コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、取引需要の増大に伴い、コロナ禍以前の価格上昇傾向が再顕在化している。
地域要因
(1)南大塚駅周辺の商業地域の熟成度は低く、今後も地域の実需に対応する商業性を維持していくものと判断できる。 (2)駅前商業地の相対的地位低下が今後も継続するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市南台２丁目７番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,920 円／平米 57万1,674 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,958 円／平米 57万5,105 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,052 円／平米 61万8,394 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市南台２丁目７番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,863 円／平米 52万5,201 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,087 円／平米 53万2,554 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,876 円／平米 61万7,812 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市南台２丁目７番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,474 円／平米 53万7,139 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,424 円／平米 54万3,586 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,733 円／平米 57万7,667 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市南台２丁目７番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,636 円／平米 37万5,681 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,909 円／平米 38万3,195 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,825 円／平米 57万7,971 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情