路線価 (2023) 埼玉県川越市大字並木字中田202-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市大字並木字中田２０２番１外
価格時点	2023 年
駅名	南古谷駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,110万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,110万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円／坪 1平米 19万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ川越線、東武東上線、西武新宿線の各駅へ近接する商業地域で、川越市及び隣接市を含む。主たる需要者は地元で店舗を営む個人事業主又は法人事業者等で、圏域外からの需要も想定される。現在、南古谷駅橋上駅舎建設、南北駅前広場等の整備が進められていることから、将来性が期待され、地価は強い上昇傾向にある。なお、取引される土地の立地条件や面積には大きな差があり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、川越市及び周辺市の各駅周辺を中心とした商業地域。需要者の中心は、従来からの地元個人事業主や支店・営業所を配置しようとする法人等である。南古谷駅周辺商業地の不動産取引は少ないものの、駅前立地の稀少性から潜在的な需要を有する。都市再生整備計画による駅周辺地区の活性化、発展等が期待され地価は上向きで推移している。画地規模、取引水準ともにバラツキが大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格は最有効使用に即して適切に求められているが、南古谷駅前の商業地域は限られた狭い範囲であるため、賃貸店舗等も存するものの、収益物件の取引きが成熟しているとは言えないことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算されたものと思料される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は僅かな位置的相違によって価格水準が大きく異なる商業地の特性に十分留意し、各事例の要因比較を適正に行って求めたもので、実証的で信頼性が高い。収益価格は賃貸需要が限定的で土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であることから、市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南古谷
距離	0 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市大字並木字中田２０２番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	45 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)橋上駅舎及び南北駅前広場の整備が進行しており、整備後においては繁華性が向上し、商業集積度を高めるものと予測される。 (2)南古谷駅駅前広場立地の商業地域で、南古谷駅周辺地区都市再生整備計画の策定に基づき南北駅前広場や周辺街路等の環境整備が進んでいくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍によって低迷した経済活動は徐々に活性化しており、地価は全般的に上昇傾向となっている。 (2)市の総人口は微増で推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費の上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)地域の活性化につながる周辺整備事業が進捗し、地元の期待感から地価は高い上昇傾向にある。 (2)南古谷駅北口広場の整備と合わせて南口駅前広場の再整備が予定されている。特段の変化はないが、再整備に向けた準備が進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大字並木字中田２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,075 円／平米 49万2,842 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,828 円／平米 47万2,189 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,204 円／平米 68万8,322 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大字並木字中田２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,334 円／平米 86万7,276 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,690 円／平米 65万3,563 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大字並木字中田２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,920 円／平米 57万1,674 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,958 円／平米 57万5,105 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,601 円／平米 68万3,023 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大字並木字中田２０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,775 円／平米 62万784 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,979 円／平米 67万1,049 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,121 円／平米 68万4,742 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情