路線価 (2023) 埼玉県川越市大字的場字西大黒975-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市大字的場字西大黒９７５番１外
価格時点	2023 年
駅名	的場駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7,770万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,893 円 1平米 7万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,800万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,884 円／坪 1平米 7万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川越市を中心とした埼玉県西部の幹線道路沿いの用途の混在する工業地域等で、比較的狭い範囲となる。需要者は地元で製造業、物流業を営む法人又は個人事業主を中心とするが、幹線道路沿いにあり、用途地域が準工業地域であるため、店舗、住宅等の開発目的での需要も想定される。土地取引については、用途が混在しているため地積が区々であり、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は、埼玉県内全域の工場や物流施設が見られる工業地域と判定した。需要者の中心は、工場や倉庫等の生産・物流施設を必要とする法人企業であるが、対象標準地は幹線道路沿いに所在しており、郊外型の商業施設や分譲住宅の開発業者等も想定される。コロナ禍による生活様式の変化に伴い物流施設への需要が増大しており、地価は上昇傾向にあると判断されるが、工場地の事例は稀少であることから、取引価格の中心価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法にあたっては、工業地の取引事例が少ないことから、場所的にやや遠い事例をも採用せざるを得なかった。幹線道路沿いにあることもあり、事業者向けの倉庫の賃貸需要も存在する状況にある。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格を中心に、収益性に着目した理論的価格である収益価格を参考とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが、開差が生じた。近傍における事業者の多くは自己所有の不動産で事業を営んでおり、また、工場や倉庫等の工業系施設の賃貸物件は希少であることから、収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断される。他方、比準価格は実際の市場において取引された価格に依拠しており、客観的で実証性がある。以上の検討により、本件では、比準価格を関連付け、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	的場駅南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	304.9 坪 (1008 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、中小工場等の混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市大字的場字西大黒９７５番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	45 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域の趨勢、利用状況を鑑みると、住宅地乃至商業地への移行の可能性を含むが、当面は現状維持程度の推移をするものと予測される。 (2)幹線道路沿いに中小工場や倉庫等の物流施設に一般住宅や小規模な店舗等が多く見られる地域であり、当面の間、現状を維持しつつ、推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万5,141 円 1平米 8万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万5,141円 1平米 8万200円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物流施設用地をはじめとした工業地の需要は依然高く、地価は立地条件により差異があるものの、総じて強い上昇傾向にある。 (2)コロナ禍の経済活動への制約は希薄化しているが、ウクライナ情勢や金融政策の変更による経済や市場の変動が地価動向に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)工業地全般の需要は相変わらず高いものの、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。 (2)工場や物流施設の集積は進捗しないまま、対象標準地の地価は背後地の住宅地価の影響を強く受けているものと推測されるが、上昇基調に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大字的場字西大黒９７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,159 円／平米 29万1,454 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,480 円／平米 34万8,717 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,952 円／平米 26万1,015 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大字的場字西大黒９７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,531 円／平米 21万33 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,192 円／平米 21万8,831 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,676 円／平米 23万349 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県川越市大字的場字西大黒９７５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万4,112 円／平米 27万8,074 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,667 円／平米 28万9,827 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,705 円／平米 27万3,423 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県川越市大字的場字西大黒９７５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万2,239 円／平米 27万1,882 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,637 円／平米 27万6,504 円／坪
標準価格 平米 坪	8万35 円／平米 26万4,596 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情