路線価 (2023) 埼玉県川越市大塚1-14-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市大塚１丁目１４番２１
価格時点	2023 年
駅名	南大塚駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,100万 円 (2021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2億5,300万 円 (2021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は関東圏全域の流通業務地です。需要者は地元企業に限定されず全国展開する物流企業に広がりを見せています。関越道川越インターに近いため倉庫業の需要が確実で長期間継続地点として機能しています。一方、沿道沿いに飲食・物販店舗が出店を始めたことで路線商業地としての価格形成が見込まれる状況も有り中心価格帯の把握は困難となっています。今後は容積率を消化した高機能物流建物と同時に商業施設の集積が進んでゆくと予想します。 (2) 同一需給圏は、川越市内の幹線道路沿線を中心に埼玉県下の工業地域と判定した。主たる需要者は倉庫・流通業を中心とする法人である。近隣地域は川越ＩＣに近い国道１６号沿道に存し、路線商業地としての性格も有して潜在的に用途の多様性が認められる。地価水準は立地条件の優位性等から上昇傾向で推移している。取引不動産の中心価格帯は、需要者の業種業態により、不動産取引において重視される不動産の個別的要因は異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 関越道川越インターに近い好立地と路線用途の多様性のために企業の事情から賃料水準が決まる傾向があり、需要者の属性に拘らず収益性を指標とした価格形成が為されるまでに至っていません。このため比準価格を標準とし類似標準地に規準した価格との検討を行い収益価格を勘案すると同時に沿道店舗地価の市場動向も十分考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定しました。 (2) 近隣地域は、川越ＩＣ周辺に在って用途の多様性が認められる地域である。需要の中心は自己の流通業務利用目的の法人であり、市場性を反映する比準価格が重視され説得力が優る。収益価格は最有効使用の倉庫賃貸借を想定して試算したが、流通業は自用不動産が多いため説得力は劣る。よって、本件では比準価格を標準として収益価格を勘案し類似の標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南大塚駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	611.3 坪 (2021 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、住宅、事務所、共同住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市大塚１丁目１４番２１
標準地の範囲
東	130 m
西	100 m
南	140 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	54 m
面積	2021 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はありません
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)関越道川越ＩＣを利用する国道沿いの流通業務地ですが、沿道へ出店した商業モールの影響を受け路線商業地の地域要因が次第に強くなると予測します。 (2)川越ＩＣ周辺に位置する国道１６号沿いの流通業務地域である。近隣地域周辺における飲食店舗等事業用地の出店動向等から、路線商業地として近隣地域要因の影響を受けつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は供給面の制約が見られるものの生産活動、雇用情勢ともに緩やかに回復しています。　 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、持ち直しが期待される。
地域要因
(1)高速道路のＩＣに近い流通業務地ながら路線商業地の価格形成が進行中で需要に厚みがあり今後も地価は安定推移してゆくと予測します。 (2)地域要因に特段の変動はなく、流通業務用地の需要は堅調に推移している。立地条件の優位性並びに周辺地域の影響等から地価水準は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はありません。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大塚１丁目１４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万577 円／平米 36万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,125 円／平米 37万685 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市大塚１丁目１４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,075 円／平米 49万2,842 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,112 円／平米 47万3,128 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,312 円／平米 41万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県川越市大塚１丁目１４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,611 円／平米 38万8,822 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,099 円／平米 38万517 円／坪
標準価格 平米 坪	12万396 円／平米 39万8,029 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県川越市大塚１丁目１４番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,605 円／平米 39万5,414 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,560 円／平米 39万1,959 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,397 円／平米 41万7,868 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情