路線価 (2023) 埼玉県行田市佐間3-3211-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 行田市埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２
価格時点	2023 年
駅名	行田市駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	595万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,983 円 1平米 3万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	590万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円／坪 1平米 3万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、行田市内で概ね旧市街地周辺部の住宅地域。需要者の中心は、同市及び周辺の個人で、地縁者が多いと考えられる。低湿地を開拓して田を開いた地で、県道行田蓮田線沿いと通称大町に古くからの町並みが集中し、その背後は住宅と工場が混在する。バスやマイカー利用によりＪＲ高崎線「吹上」駅も利用できることから、旧市街地よりも人気が高い。土地は２００㎡前後で１０００万円台前半、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心。 (2) 同一需給圏は行田旧市街地を中心とする住宅地域で、需要者は同市及び周辺市に居住する個人が大半である。街路はやや狭いが、バス若しくはマイカー利用によりＪＲ吹上駅の利用も可能なことから、周辺地域においては戸建住宅の新規分譲も一部見られ、新築戸建は２０００万円台前半から後半が取引の中心価格帯となっている。また、土地取引は１５０㎡～２００㎡の個人間取引で６００万円～８００万円程度が中心価格帯と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格であるが、近隣地域では持家需要が中心であることから、取引価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。よって本件においては比準価格を標準とし、また、取引主体や取引の経緯により見られる市場価格の分散傾向も考慮のうえ収益価格を参酌し、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	行田市駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、貸家等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	行田市埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ハザードマップによる水害リスク（０．５～３ｍ未満）
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。 (2)今後も一般住宅を中心とした住宅地域として熟成度を深めていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)異次元金融緩和で不動産市況は好調であり、コロナ禍とインフレが郊外移転を促している。但し、日銀の政策修正には注意すべき。リセッションの虞。 (2)埼玉県全体の人口は微増傾向にあるが、行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化が徐々に進行している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)旧市街地における熟成した住宅地域であり、引き続き静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性が若干優る。個別的要因に格別の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,048 円／平米 11万2,563 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,491 円／平米 12万3,945 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,891 円／平米 12万8,574 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,463 円／平米 11万7,241 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,073 円／平米 11万5,951 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,724 円／平米 11万1,492 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,877 円／平米 14万8,363 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,865 円／平米 14万5,018 円／坪
標準価格 平米 坪	4万578 円／平米 13万4,151 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情