路線価 (2023) 埼玉県所沢市松葉町1954-62外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市松葉町１９５４番６２外
価格時点	2023 年
駅名	新所沢駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,920万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,940万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万5,706 円／坪 1平米 40万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 市内を含む県南部及び都内北部の業務用途適地が同一需給圏である。店舗や事業所等の出店を目的とする中小法人等が需要者の中心となる。駅前の立地は稀少性が高く、購買、賃貸ともに需要は根強い。駅前立地という特性から供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、取引の中心価格帯は、標準的画地の規模を前提とすれば概ね１億円弱前後であると把握した。 (2) 同一需給圏は、所沢市およびその周辺市に存する商業地域、商住混在地域と判断した。需要者の中心は、自己業務の拡張を図っている事業者であるが、転売・投資目的の不動産会社や投資家も視野に入る。所沢市においては、コロナ禍の影響から需要者マインドが回復し、商業地でも立地により差はあるものの売買市場の需給関係はやや強含みで推移している。商業地は、取引件数が少なく条件の振幅が大きいため、中心価格帯の特定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、事業用途の建物が多く認められる駅前商業地域である。ただし、これら実際の取引内容を鑑みると、収益価格のみで価格付けをしていると迄はいえない。ただし収益価格についても十分に考慮はすべきであると判断した。以上から、本件では市場における実勢を反映した比準価格をより重視し、収益価格についても十分に比較考量することにより、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的の事業者の視点から、集客性・利便性を要因比較して試算したものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。収益価格は、賃貸経営の投資採算性を反映した価格であり一定の説得力を有する。以上の分析より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新所沢駅北東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層店舗ビル、低層店舗が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市松葉町１９５４番６２外
標準地の範囲
東	65 m
西	10 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	198 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域は新所沢駅東口の駅前通り商店街である。格別の変動要因は認められないことから、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準はやや強含みの状況にあると思料する。 (2)当該地域は、店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ新所沢駅東口の駅前通り商業地域である。特に地域要因を変動させる事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万1,908 円 1平米 41万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直していると考えられる。しかしながら海外経済の動向や国内における物価上昇や供給面での制約等にも注視する必要がある。 (2)政府による金融政策や財政政策の効果もあり、不動産需要者のマインドが持ち直しており、商業地の市況は堅調である。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。 (2)駅近くの商業地域で繁華性は比較的高く、全般的市況の中、地価動向は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)特に個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市松葉町１９５４番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,298 円／平米 80万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,252 円／平米 81万4,109 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,793 円／平米 136万1,388 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ７２８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市松葉町１９５４番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,302 円／平米 81万7,580 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,775 円／平米 82万5,756 円／坪
標準価格 平米 坪	41万814 円／平米 135万8,151 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ７４１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市松葉町１９５４番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,525 円／平米 70万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,225 円／平米 70万8,228 円／坪
標準価格 平米 坪	41万393 円／平米 135万6,759 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４Ｋ９５３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市松葉町１９５４番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,304 円／平米 86万7,177 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,540 円／平米 86万4,651 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,175 円／平米 136万5,957 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県所沢市松葉町１９５４番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,331 円／平米 182万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	52万702 円／平米 172万1,441 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,622 円／平米 136万822 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情