路線価 (2023) 埼玉県加須市北下新井字本田981-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 加須市埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
価格時点	2023 年
駅名	栗橋駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	800万 円 (630 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	800万 円 (630 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は加須市及び隣接市に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁性を有する個人の一次取得者が大半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要もみられる。需給動向については、市街化区域に比べ土地単価が低く、値頃感があるものの、駅接近性、利便性が劣るため、需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、調整区域内の住宅地のため個別性が強く様々であるが、標準的画地（６００㎡）程度の土地で８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は加須市及び周辺の市街化調整区域内集落地域である。需要者の中心は、周辺に居住する一時取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入者は限定される。市街化調整区域の規模大・割安な物件への需要者の志向は強いが周辺の宅地供給は限定的であり、個人間の土地取引も低調に推移している。取引の中心となる価格帯は、３００～５００㎡程度の更地は総額４００～７００万円程度、新築戸建住宅で概ね１５００万円～２０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、自己使用目的の取引が大半を占め、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は市街化調整区域内に位置し、最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟であるため、適用を断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 現実の取引価格には相応の分散が見られる中で、採用した取引事例のほか、採用外の周辺事例も十分に検討し、標準的な市場水準となりうる価格を見出して比準価格を試算した。対象地周辺は市街化調整区域内の農家集落地域で自用目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が高い比準価格を重視した。更に前年の標準地価格から検討した価格及び周辺の調整区域内標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	栗橋駅西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	190.6 坪 (630 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の多い中に一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加須市埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画法３４条１１号区域
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅の多い中に一般住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域で、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。 (2)農家住宅等を中心とする集落地域で土地利用は安定的に推移しており、その他地域要因に大きな変動は認められない。当面は現状を維持して推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済は持ち直しの動きがみられるものの、不動産の需要・取引件数は弱含みで推移している。 (2)ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での制約、金融市場変動、物価高による消費マインド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に留意が必要。
地域要因
(1)栗橋駅３．３㎞に位置する接近性に見劣りする調整区域内の住宅地域であるが、都市計画法３４条１１号区域で、戸建住宅の開発も見受けられる。 (2)分譲住宅の開発も散見されるが、特段の変動要因は認められない調整区域内の地域。宅地需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,787 円／平米 3万8,968 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,398 円／平米 3万7,682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,113 円／平米 4万46 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,741 円／平米 2万8,898 円／坪
推定価格 平米 坪	8,331 円／平米 2万7,542 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,555 円／平米 3万8,201 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,649 円／平米 3万8,512 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,754 円／平米 4万8,777 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,479 円／平米 4万7,868 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121003 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,907 円／平米 3万2,753 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,572 円／平米 4万1,563 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,306 円／平米 3万7,378 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121003 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,791 円／平米 2万9,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,312 円／平米 4万703 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,432 円／平米 3万7,794 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情