路線価 (2023) 埼玉県加須市旗井字天神17-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 加須市埼玉県加須市旗井字天神１７番１９
価格時点	2023 年
駅名	栗橋駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	475万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	477万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、加須市及び周辺市町を中心とした住宅地域一体と判定した。需要者の属性は、旧大利根町、旧栗橋町に地縁性を有する一次取得者層が中心で圏外からの転入者は限定される。ＪＲ駅勢圏ではあるものの、利便性、住環境等がやや劣ること等から、需要は弱含みで推移している。土地は、１５０㎡程度で４００万円～６００万円程度、新築戸建物件は、１７００万円～２０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は加須市及び久喜市内等でＪＲ線及び東武日光線の栗橋駅を中心とした住宅地域である。需要者は加須市等の在住在勤の一次取得者が中心であるが、首都圏からの需要もみられる。ＪＲ駅勢圏でもあり一定の需要はあるものの、調整区域内の宅地への需要との競合もあり、地価はやや弱含み傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は土地が１５０㎡程度で５００万円～７００万円、新築戸建物件は、２０００万円前半の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場性及び事業収支の観点から、共同住宅を想定することが非現実的である地域実状に鑑み、収益価格の試算は行わなかった。対象地は、自用目的の取引が中心の地域に存する。更に取引事例比較法にて採用した事例は代替競争関係が認められるため、試算した比準価格の信頼性・説得力は高いものと判断した。以上より、規範性の高い比準価格を重視し、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との十分な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産は低容積率の住宅地域に存するため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。一方、対象地域と同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。よって、市場実勢を反映した比準価格の相対的な信頼性が高い。従って代表標準地との検討を踏まえ、さらに、現状はウイズコロナが定着する中で、需要が回復しつつあることも勘案して比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗橋
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加須市埼玉県加須市旗井字天神１７番１９
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11.5 m
面積	150 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅地であるものの、駅接近性等の利便性がやや劣り、地価下落傾向が継続している。地域要因に大きな変動は認められないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (2)当該地域は市街化区域内の駅接近性にやや劣る住宅地域である。地域要因に特に変化が認めらず、市街化区域への需要が弱いため下落は続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での制約、金融市場変動、物価高による消費マインド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に留意が必要。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられる。加須市の人口は減少傾向が弱まりつつある。
地域要因
(1)価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。市街化区域内の住宅地域ではあるが、駅距離等利便性が劣り、宅地需要の弱含みが続く地域。 (2)栗橋駅からやや距離のある住宅地域であるが、特に地域要因に変化はないものの、市街化区域内の物件への需要は弱い傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見受けられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市旗井字天神１７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,601 円／平米 9万4,555 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,122 円／平米 9万2,971 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,696 円／平米 9万8,175 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２３２０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県加須市旗井字天神１７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,579 円／平米 14万7,378 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,568 円／平米 14万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,142 円／平米 10万2,955 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２１００６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市旗井字天神１７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,884 円／平米 10万5,409 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,395 円／平米 11万3,710 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,936 円／平米 10万5,580 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市旗井字天神１７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,130 円／平米 9万6,304 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２１００６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市旗井字天神１７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,273 円／平米 11万1 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,974 円／平米 10万9,012 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,648 円／平米 10万7,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情