路線価 (2023) 埼玉県本庄市駅南1-3124-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 本庄市埼玉県本庄市駅南１丁目３１２４番４０
価格時点	2023 年
駅名	本庄駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,614 円 1平米 8万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,606 円／坪 1平米 8万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で本庄地区の商業地域全域のほか、深谷駅、籠原駅、熊谷駅等の各駅勢圏に存する商業地域である。需要者は埼玉県北部の地縁性を有する中小事業者が中心である。市街地中心部の旧来からの商店街では、背後人口の伸び悩み、後継者難等を背景に空洞化が見られる。また、新規に土地を取得して進出する事業者は少なく、土地に対する需給は減退傾向にある。このような状況で市場での中心となる価格帯を見出すことは難しい状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅周辺を中心に、市内幹線道路沿いの路線商業地域及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は本庄市内の事業者のほか周辺市町で同一需給圏に地縁性を持つ事業者である。郊外大型店に押されている市内中心部の商業地で衰退傾向が続く中、駅南口周辺では店舗、事務所ともに賃借需要は低水準ながら見込めるため、地価は概ね安定している。商業地における価格水準は規模等により様々なため市場の中心価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、飲食店を中心に各種店舗が建て込む駅に近い商業地域である。比準価格は既成市街地内の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域に存する取引事例を採用し求めたものであり、市場性を反映した価格として説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場の低迷等からやや低位に把握された。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本庄駅南口に近く店舗、事務所等の賃借需要は低水準ながらも見込めるものの、駐車場を備えていないこともあり需要者の業種・業態は限定的である。一方比準価格は、商業地の取引事例が乏しい中で類似地域において代替競争関係にある事例から試算していることから賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商業地としての収益性も考慮して、比準価格を中心に収益価格を参酌し代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本庄駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗兼事務所等が建ち並ぶ駅近くの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本庄市埼玉県本庄市駅南１丁目３１２４番４０
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	40 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15.5 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い商業地域で、駅前広場に面する大規模商業施設の跡地の１区画に病院が開院した。残りの２区画のうち、１区画は駐車場、もう１区画は分譲マンションを建設中である。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)低層店舗兼事務所等が集積するが一般住宅等も混在する商業地域であり、当面現状を維持すると予測する。南口駅前に位置し店舗等の賃借需要も見込めることから地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 28万9,606円 1平米 8万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万9,606円 1平米 8万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本庄早稲田駅周辺は出店意欲が高く、新規出店が多く見られる。本庄駅周辺の店舗は１階の需要は見込まれるが、２階以上の需要は乏しく空室が多い。 (2)県最北部の都市で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。
地域要因
(1)本庄駅南口に近接する商業地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。 (2)本庄駅南口から近い低層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要は低水準ながらも底堅く、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市駅南１丁目３１２４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,232 円／平米 12万3,089 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,750 円／平米 14万7,944 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,745 円／平米 29万85 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市駅南１丁目３１２４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
推定価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	9万202 円／平米 29万8,208 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	深谷深谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県本庄市駅南１丁目３１２４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,661 円／平米 26万9,971 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,661 円／平米 26万9,971 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,625 円／平米 31万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	深谷深谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県本庄市駅南１丁目３１２４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,159 円／平米 29万1,454 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,591 円／平米 28万2,964 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,179 円／平米 27万4,990 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情