路線価 (2023) 埼玉県東松山市元宿1-13-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 東松山市埼玉県東松山市元宿１丁目１３番７外
価格時点	2023 年
駅名	高坂駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は東松山市内の東武東上線２駅周辺及び市域幹線道路沿いの商業地域。需要者は同一需給圏内の小規模法人及び個人事業者が中心である。近年は高坂駅東口方面の国道沿いの通称ピオニウォークといった大規模商業施設群の進出もあって高坂駅周辺は劣勢にある。 (2) 同一需給圏は東武東上線沿線で、東松山市内の駅周辺並びに幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地元にて事業を展開する個人事業者等である。対象地は高坂駅前の商業地域であるが、あずま町の大型ショッピングモールに客足を吸収されつつある。そのため全体として店舗需要は弱含みであり、今後の商業繁華性の衰退が懸念される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、中小規模の店舗施設が駅前通り沿いに展開するにとどまり大きな収益性を望むことは困難だが、地価は商業地性が強く近年安定している。よって収益価格の算出は可能であっても、土地価格との相関は薄く参考的に斟酌するにとどまざる得ない。よって鑑定評価額は取引価格事例からの比準をもって判断が標準よなり、収益価格を考量してして、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は商業地の取引実態を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。一方で収益価格は収益性を志向する商業地においては理論的な価格であるものの想定要素も多い。また対象地のエリアでは土地価格に見合う収益を生み出す規模の建物は殆ど無いため、求められた収益価格は低廉となった。よって本件においては、商業地ではあるが比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高坂駅西方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が多い駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松山市埼玉県東松山市元宿１丁目１３番７外
標準地の範囲
東	25 m
西	35 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	15 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地として立地条件は良いが、他地域の路線商業地との競合により一進一退の価格動向が続くものと予測。 (2)高坂駅西口の駅前商業地であり、小売店舗等が見られるが、しばらくは現状で維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万8,783 円 1平米 10万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万8,783円 1平米 10万5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回復の期待度は高いが原材料高や物価高により不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな落ち込みはない。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、先行きについては世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)高坂駅西口周辺は低層店舗、事業所等が見られるが、商業地として地価に直接影響を与えるような要因変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東松山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県東松山市元宿１丁目１３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万625 円／平米 29万9,606 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,521 円／平米 32万2,404 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,637 円／平米 38万8,908 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東松山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県東松山市元宿１丁目１３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,404 円／平米 25万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,367 円／平米 24万5,857 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,485 円／平米 34万8,733 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東松山 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県東松山市元宿１丁目１３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,678 円／平米 35万2,677 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情