路線価 (2023) 埼玉県羽生市東8-15-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 羽生市埼玉県羽生市東８丁目１５番４
価格時点	2023 年
駅名	羽生駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	723万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	723万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円／坪 1平米 2万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線羽生、南羽生、秩父鉄道西羽生の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は、同市及び周辺市に居住する一次取得者層が中心である。岩瀬土地区画整理の商業施設背後は生活利便性が良く新築分譲等が急増、反面、相対的割安感のある地域も生じたが、コロナ禍が継続、景気の先行き不透明感も相俟って市街地外縁部の需要は弱い。土地は１５０～２００㎡で４００～７００万円、新築戸建は１８００～２５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、概ね羽生市の市街地の圏域と考えられ、最頻の買主は個人で、地縁者が中心と思料する。周辺において、分譲の中心となる価格帯は、１８０～３００㎡程度の土地で５００～９００万円程度、新築戸建で２０００万～２５００万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めている。売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なる模様で、取引価格の分散も大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求めたもので、市況を反映する価格である。収益価格は、地域内に空アパートが多いこと等から賃料が低く、また建築費の高騰等の影響により、比準価格に比べ低位に求められた。以上より市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、また代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。 (2) ①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したものであるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要である。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。以上を考慮し①の価格を標準に、②の価格を参考とし、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽生駅東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽生市埼玉県羽生市東８丁目１５番４
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	265 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持。地価水準はコロナ禍が緩和するもロシアのウクライナ侵攻と円安によるインフレ、実質賃金減少、金利上昇等により、下落傾向で推移するものと予測する。 (2)区画整理済みの住宅地域で、格別の変動要因もなく今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は人口減少等による要因から下落が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１～９月の前年同期比土地取引件数は約９．６％の増加、同新設住宅戸数は約１８．４％減少。 (2)コストプッシュインフレにより、新築物件総額は上昇気味に推移したが、人口・所得の伸び悩み等の根底的マイナス要因もあり、市場は全般に不透明。
地域要因
(1)Ｒ４年１月まで５年間の東８丁目の世帯数は４３（１１．２％）増、人口は２３（２．８％）減で市平均の５．９％増、２．５％減と世帯増加が優る。 (2)人口減少・老齢化等により、地価は弱含みに推移している。また、外縁部のため、調整区域の地価水準の影響も受ける。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の如何による市場性変動は、特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東８丁目１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,314 円／平米 11万3,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,868 円／平米 11万1,968 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,121 円／平米 9万6,274 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東８丁目１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,589 円／平米 8万1,291 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,840 円／平米 8万2,121 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,155 円／平米 9万6,386 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東８丁目１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,686 円／平米 9万1,530 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,691 円／平米 10万4,770 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,220 円／平米 9万3,295 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東８丁目１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万466 円／平米 10万721 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,678 円／平米 12万1,257 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,236 円／平米 9万3,348 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情