路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市氷川町29-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市氷川町２９番７
価格時点	2023 年
駅名	鴻巣駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,067 円／坪 1平米 8万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、鴻巣駅及び北本駅を最寄りとする住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、鴻巣市、北本市等に居住する３０～４０代の一次取得者で、土地区画整理事業による街区整然とした住環境の良好な一般住宅地域のため、圏外からの転入もみられる。需要の中心となる価格帯は、土地は１，２００万円～１，４００万円程度（１５０㎡程度）、新築戸建物件で２，６００～２，９００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市の圏域。需要者の中心は鴻巣市及び周辺市に居住する３０～４０代の１次取得者が大半を占め、県南等の地域からの転入も一部見られる。街区整然とした新興の住宅地域で、住環境が良好であり、需要は底堅い。土地は１５０㎡程度で１，３００～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，７００～３，０００万円程度が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建一般住宅中心の区画整理済の住宅地域で、自己居住目的の取引が主であり、規範性の高い更地の取引事例により比準した。一方、当該標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。以上検討の結果、本件は市場性を反映した比準価格を重視し、これに収益価格を関連付け、代表標準地からの検討及び単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居住の快適性等が優先される地域である。現実にもエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、比準価格を標準とし、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻巣駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市氷川町２９番７
標準地の範囲
東	200 m
西	90 m
南	240 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理が完了した新興住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理完了済の住環境等安定した一般住宅地域であり、今後穏やかに熟成度を高めていくものと予測される。 (2)街区整然とした住宅地域であり、商業施設も近く、住環境も良好である。新築戸建住宅も増加しており、今後も熟成度を高めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 27万1,753円 1平米 8万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 27万1,753円 1平米 8万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感の後退、働き方変化に伴う住宅地需要の回復等により、鴻巣市域住宅地は鴻巣駅徒歩圏内を中心に若干の上昇に転じた。 (2)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏に位置する比較的利便性の良い住宅地域で、地域要因に特に変化はないが、地価は新型コロナ禍の縮小等により、若干の上昇。 (2)鴻巣駅徒歩圏に位置し、利便性の良い住宅地域である。需要は底堅く、地価も上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、標準街路の北接面に比べて、接面方位はやや優る。 (2)北東道路のため、北道路よりも快適性はやや優るが、その他の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市氷川町２９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,980 円／平米 29万4,168 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,743 円／平米 28万160 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	0.9 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市氷川町２９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,263 円／平米 26万2,043 円／坪
推定価格 平米 坪	8万541 円／平米 26万6,269 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,229 円／平米 28万1,767 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市氷川町２９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,131 円／平米 22万5,241 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,825 円／平米 21万4,311 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,961 円／平米 28万881 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,200 円／平米 28万4,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市氷川町２９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,310 円／平米 22万2,527 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,120 円／平米 21万8,593 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,909 円／平米 27万7,403 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市氷川町２９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,592 円／平米 26万3,131 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,317 円／平米 28万5,364 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,317 円／平米 28万5,364 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情