路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市天神1-145外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市天神１丁目１４５番外
価格時点	2023 年
駅名	鴻巣駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (896 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (896 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円／坪 1平米 5万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鴻巣市から上尾市域にかけての国道１７号及び旧中山道を中心とした幹線街路沿いの路線商業地域である。新規需要者は、沿道サービス施設等を営む地元及び県内法人と全国展開の大手法人である。店舗用地の取得に替えて、定期借地や建物賃貸借の選択も近年増えつつあり、郊外大型量販店舗の影響もあって実需は然程強くない。なお規模を中心とした取引の個別性を反映して価格はまちまちに成立しがちであり、幅で示せば５～８万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で熊谷駅から上尾駅等の各駅勢圏に存する商業地及び地価水準が類似する県内の幹線道路沿いの路線商業地。需要者の中心は圏内の法人・個人事業者が主であるが、大手～中堅クラスの事業者等も見られる。店舗等の集積度・繁華性等は良好な地域であり、店舗適地については稀少性も認められるところ、土地価格は画地規模に応じてまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 交通量の多い国道１７号沿いの路線商業地域であるが、コロナ禍や郊外大型量販店舗進出等の影響で、収益性の向上はやや難しく収益価格は低位に試算されたが、この程度の開差は止むを得ない市場の実態と考える。そこで本件は、広域的に事例収集を行い、同一国道路線沿いの２事例を中心に試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、前年価格、路線商業地の昨今の市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 鴻巣市中心部の国道沿いの路線商業地域である。基本的には自己用物件を目的とする売買が中心となるものと見られるが、ロードサイドであること等から相応の賃貸物件を目的とする需要もありうることを考慮し、比準価格にウエイトを置き、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻巣駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	271 坪 (896 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種沿道型店舗、営業所等の多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市天神１丁目１４５番外
標準地の範囲
東	440 m
西	220 m
南	480 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	低層の沿道店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１７号沿いの路線商業地域
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１７号沿いの路線商業地域として、今後とも着実に熟成度を高めていくものと予測する。 (2)店舗等の集積度の高い路線商業地域として熟成しており、今後も安定的に推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の沿道店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の縮小傾向、働き方変化に伴う住宅地需要の回復等により、鴻巣市域住宅地は一部上昇に転じたが、路線商業地の回復は遅れ気味である。 (2)企業資本等の取得・利用対象となる物件を除いて、商業地需要は軟調で、かつ目下、新型コロナウィルス感染症の影響を受ける。
地域要因
(1)交通量は多いが、郊外大型量販店舗への顧客流失やコロナ禍の影響継続による消費動向の停滞により、当該近隣への投資需要は弱含みで推移している。 (2)国道１７号沿いの路線商業地域で、店舗等の集積度が比較的高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、背面道を有する点で、他の代替不動産に比べ若干優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神１丁目１４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,978 円／平米 23万7,959 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,751 円／平米 22万679 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,749 円／平米 20万4,142 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神１丁目１４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,467 円／平米 15万6,926 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,782 円／平米 19万7,639 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神１丁目１４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,468 円／平米 22万6,355 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,216 円／平米 27万8,418 円／坪
標準価格 平米 坪	6万674 円／平米 20万588 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,300 円／平米 20万2,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０６０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北本市
地域	埼玉県鴻巣市天神１丁目１４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,938 円／平米 24万1,133 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,048 円／平米 29万4,393 円／坪
標準価格 平米 坪	6万453 円／平米 19万9,858 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０５１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県鴻巣市天神１丁目１４５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,308 円／平米 30万5,170 円／坪
推定価格 平米 坪	7万931 円／平米 23万4,498 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,706 円／平米 19万7,388 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情