路線価 (2023) 埼玉県上尾市大字平塚字大砂2098-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 上尾市埼玉県上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
価格時点	2023 年
駅名	上尾駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4億9,400万 円 (9353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4億9,500万 円 (9353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,887 円／坪 1平米 5万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上尾市及び隣接する桶川市、北本市、伊奈町、さいたま市域等に存する中小工場、倉庫等を中心とした地域である。需要者は自社使用目的で取得する法人企業が中心である。景気が緩やかに回復するなか、物流関連業務を中心に法人企業の設備投資意欲は堅調で、工業地における土地需要は底堅く推移している。取引の中心価格帯は画地規模によるが、５４，０００円／㎡～５５，０００円／㎡程度と把握される。 (2) 同一需給圏は上尾市内の工業地域を中心とし、圏央道、東北道、関越道へ容易に到達できる埼玉県内の工業地域である。主な需要者は、倉庫、中小工場等を自社利用することを目的として取得する法人等である。生活様式の変化により物流施設の需要が増えている中、新大宮上尾道路が事業認可されたこともあり、市内においても特に倉庫の需要が堅調で、中小工場用地にも波及効果がある。土地の中心価格帯は規模によって異なるが、４～８万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内に存する工業地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は上尾市郊外に位置する中小工場、倉庫等が混在する地域で賃貸市場は形成されているものの規模、属性等によって賃料水準がまちまちで適正な賃料水準の把握が困難であり、現実の取引においては周辺の取引事例が重視されている。従って、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実に取引された工業地の事例から求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は倉庫を建設して賃貸に供することを想定し求めたもので、理論的な価格である。近隣地域付近では自社所有の工場が多く賃貸市場が成熟しておらず、還元利回りの把握も困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上尾駅北東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	2829.1 坪 (9353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫、事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫、小規模住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上尾市埼玉県上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
標準地の範囲
東	215 m
西	40 m
南	110 m
北	145 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	100 m
面積	9000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する幹線市道沿いの工業地域で、熟成しており、今後も当面は現状のまま推移するものと予測した。 (2)国道１７号と県道さいたま菖蒲線を東西に結ぶ幹線街路沿いに中小工場、食品スーパー、戸建住宅等が混在する地域。西側至近の都市計画道路は未だ計画決定の段階で、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、工業地は依然として堅調な動き。物価上昇、金融市場の変動等の不動産市場への影響に留意すべきである。 (2)各種政策の効果により景気は持ち直しが期待されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限の引き上げ等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)幹線市道沿いに工場や倉庫等が建ち並ぶ地域で、物流関連企業を中心に投資意欲は底堅く、地価は引き続き堅調な状況が続いている。 (2)工住混在地域で近隣地域の背後では建売住宅の建築が目立つが、近隣地域内において地域の特性に影響を与える要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,472 円／平米 16万3,554 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,539 円／平米 17万3,694 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,666 円／平米 17万7,420 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０４１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,823 円／平米 17万7,939 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,336 円／平米 17万9,635 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,742 円／平米 19万4,201 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０４０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,126 円／平米 17万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,616 円／平米 18万7,172 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,406 円／平米 20万3,008 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,358 円／平米 21万9,380 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,327 円／平米 21万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	6万939 円／平米 20万1,464 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情