路線価 (2023) 埼玉県草加市氷川町2116-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 草加市埼玉県草加市氷川町２１１６番２０
価格時点	2023 年
駅名	草加駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (469 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万3,466 円 1平米 36万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (469 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万3,466 円／坪 1平米 36万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線の草加市、越谷市等の商業地である。需要者は低金利の恩恵を受ける周辺所在の個人富裕層や中小のマンション業者が多い。下層階を商業用、上層階を居住用として利用しているビルが多いが、入居者に飲食業テナントが多いビルでは、新型コロナ禍の影響が未だ残り、収益性に悪影響を与えている。なお、駅近の商業地であることから、取引水準は立地条件、規模等により微妙に異なり、需要の中心価格帯を見出すことには困難を伴う。 (2) 同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線の草加市及び越谷市等の商業地である。需要者は飲食・物販店等や事業所需要の一般法人を中心として中小のマンション業者も含まれる。地価は広域的顧客吸収力を持つ大型ショッピングセンターの出店等の影響及び新型コロナ禍による商業性の低下から軟調傾向である。商業地の場合、取引される価格帯は立地条件、規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した事例は草加市やその周辺地域における信頼性の高い取引事例である。比準価格は市場の実態を反映した価格であり実証的である。一方、収益価格は周辺地域の店舗・事務所の募集賃料や成約賃料から査定したものであるが、昨今の新型コロナ禍による商業環境の厳しさが反映されて比準価格より低位となっている。本件では信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した事例は草加駅・谷塚駅及び越谷駅の商業地における事例であり、信頼性の高い取引事例を収集し得たものであり、比準価格は市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は現況の新型コロナ禍における店舗賃料から査定したもので、想定要素も含むもののやや低位となった。本件では信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	草加駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	141.9 坪 (469 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗ビル等が建ち並ぶ駅近の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草加市埼玉県草加市氷川町２１１６番２０
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	28.5 m
面積	470 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)草加駅西口の店舗ビル、ビジネスホテル、マンション等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。現在も新型コロナ禍の影響を受けているが、影響が希薄化すれば、従来の繁華性を徐々に回復していくものと予測する。 (2)草加駅西口の店舗ビル、ビジネスホテル、マンション等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。新型コロナ禍による商業性の衰退も見られるたが、将来的には従来の商業的特性を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万9,832 円 1平米 37万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万3,056 円 1平米 37万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行きについては、各種政策の効果もあって、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。 (2)新型コロナ禍の行動制限が緩和・解除され、景気の回復、商業性の上昇が見られる。
地域要因
(1)草加駅西口駅前通り沿いの商業地域であり、いまだ新型コロナ禍の影響を受けるものの、地価は若干上昇傾向にある。 (2)飲食店舗等が建ち並ぶ草加駅西口の商業地であり、コロナ禍の規制緩和から、営業時間の拡大等商業性の拡大が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市氷川町２１１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万459 円／平米 49万7,417 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,041 円／平米 61万1,746 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,866 円／平米 124万5,919 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市氷川町２１１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,638 円／平米 87万1,587 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,263 円／平米 85万3,817 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4 円／平米 122万3,233 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市氷川町２１１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,561 円／平米 22万9,969 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,641 円／平米 58万669 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,704 円／平米 123万5,465 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県草加市氷川町２１１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万968 円／平米 79万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	24万968 円／平米 79万6,640 円／坪
標準価格 平米 坪	37万720 円／平米 122万5,600 円／坪
査定価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情