土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県越谷市伊原2-12-24 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 越谷市
埼玉県越谷市伊原2丁目12番24 (越谷)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 蒲生駅 から 2100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
28万4,316
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万6,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 越谷市埼玉県越谷市伊原2丁目12番24
価格時点 2023
駅名 蒲生駅 から 2100m
路線価
1坪当たり 1坪 28万4,316
1平米当たり 1平米 8万6,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月17日
鑑定評価額 総額
1,140万
(104 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 36万3,660
1平米 11万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
1,140万
(104 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 36万3,660 円/坪
1平米 11万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね越谷市南部及び草加市北部の東武伊勢崎線沿線の住宅地域である。主たる需要者は越谷市や草加市に居住する30代の一次取得者である。最寄駅からは遠いが、地価が相対的に低いこともあって需要は比較的高い。取引の中心となる価格帯は100㎡程度の土地で11百万円~13百万円、新築戸建住宅で28百万円前後である。

(2) 同一需給圏は、越谷市、および、周辺市、東武伊勢崎線沿線その他の鉄道各駅からやや距離のある住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一次取得者のほか、他市からの転入者が想定される。住宅地の土地供給不足から、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は100㎡前後の土地で1,100-1,200万円前後、新築戸建住宅で2,700-3,000万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅のほうが多い既存住宅地域で価格形成における収益性のウェイトは相対的に低い。取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) アパート等の賃貸用住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。地価に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないことから、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 蒲生駅南東方
距離 2100 m
土地の状態
土地面積 31.5 坪 (104 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 越谷市埼玉県越谷市伊原2丁目12番24
標準地の範囲
100 m
西 100 m
100 m
100 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 13 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北6m 市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持していくものと予測される。

(2)小規模住宅のほか共同住宅も見られる、区画の整然とした閑静な住宅地域である。近年の土地供給不足の影響もあり、地価はやや上昇傾向にあり、今後とも、現状を維持して推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 37万3,578
1平米 11万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 37万3,578
1平米 11万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 37万3,578
1平米 11万3,000
前年から次年への変動率 1.9 %
2022年
1坪 35万7,048
1平米 10万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 37万3,578
1平米 11万3,000
前年から次年への変動率 1.9 %
2019年
1坪 35万7,048
1平米 10万8,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)越谷市の人口は減少傾向へと変わったが、越谷駅や新越谷駅から徒歩圏内の住宅地に対する需要は依然として強い。

(2)完全失業率は低水準で推移している。越谷市内の戸建て住宅着工件数は、ほぼ横ばい、土地取引件数は減少傾向である。

地域要因
(1)特に目立った地域要因の変動はない。

(2)地域要因に特段の変化は見られない。街区は整然としているが、最寄駅からの距離がやや遠い。

個別的要因 (1)住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は東で、競争力は普通である。

(2)個別的要因に特段の変化は見られない。接道は幅員6mの東道路であり、競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 05K02
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市伊原2丁目12番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
13万4,994 円/平米
44万6,290 円/坪
推定価格 平米
13万242 円/平米
43万580 円/坪
標準価格 平米
11万750 円/平米
36万6,140 円/坪
査定価格 平米
11万4,000 円/平米
37万6,884 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 05K22
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市伊原2丁目12番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万4,185 円/平米
27万8,316 円/坪
推定価格 平米
11万8,911 円/平米
39万3,120 円/坪
標準価格 平米
11万1 円/平米
36万3,663 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 9.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 05K30
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市伊原2丁目12番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万4,816 円/平米
51万1,822 円/坪
推定価格 平米
15万9,713 円/平米
52万8,011 円/坪
標準価格 平米
10万6,975 円/平米
35万3,659 円/坪
査定価格 平米
11万 円/平米
36万3,660 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 05K30
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市伊原2丁目12番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万7,184 円/平米
42万470 円/坪
推定価格 平米
12万3,533 円/平米
40万8,400 円/坪
標準価格 平米
10万8,936 円/平米
36万142 円/坪
査定価格 平米
11万2,000 円/平米
37万272 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 05K30
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市伊原2丁目12番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
13万9,694 円/平米
46万1,828 円/坪
推定価格 平米
14万1,940 円/平米
46万9,254 円/坪
標準価格 平米
10万9,269 円/平米
36万1,243 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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