路線価 (2023) 埼玉県越谷市弥生町618-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市弥生町６１８番１
価格時点	2023 年
駅名	越谷駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,560万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万6,772 円 1平米 36万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,560万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万6,772 円／坪 1平米 36万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね草加市、越谷市、春日部市などの駅前商業地域である。需要者は、投資目的の資金力のある法人や個人に限定される。景気は緩やかに回復し、消費水準は持ち直しつつあるが、家賃水準は横ばい基調にあり、需給バランスは弱含みで新規需要を呼び込むには至らない。越谷駅東口での再開発事業が平成２４年９月に完了したが、顕著な効果は現れていない。 (2) 同一需給圏は越谷市、春日部市、草加市内の東武伊勢崎線各駅前の商業地域。需要者は地元を中心に事業を展開する中小企業や個人が中心。当該圏域は越谷駅東口に中低層店舗兼事務所を中心とした既成商業地域であるが、郊外大型店舗との競争激化により衰退傾向にある。地価は底堅い需要を背景に、概ね横ばい傾向にある。中心価格帯は標準的な画地で１㎡当たり３８０千円前後と判断されるが、画地規模、立地条件等により取引価格はまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格については、景気回復の影響が少ないため、未だ賃料支払能力が低いままであり、かつ賃料改定の遅行的性格などから比準価格に比べ低位に求められ、その価格的信頼度はやや低いと考えられる。ただし、投資目的の商業ビル用地で収益性は十分尊重すべきものと考える。そこで代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり評価決定した。 (2) 比準価格は越谷駅周辺の商業地域の取引事例から試算しており、市場性に着目した実証的価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた。本件は比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	越谷駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市弥生町６１８番１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	市道　６ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)景気は緩やかに回復しており、個人消費は持ち直しつつあるが、地価を上昇させるまでには至っていない。客足の流動性は低迷気味であり、当面は現状のままで推移するものと思料される。 (2)越谷駅東口より至近に中低層事務所や小売店舗が建ち並ぶ商業地域である。郊外大型店舗との競争激化から顧客流出が続いており、繁華性は衰退傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万6,526 円 1平米 37万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 123万9,750 円 1平米 37万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万6,526円 1平米 37万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 119万6,772円 1平米 36万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 123万9,750円 1平米 37万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 119万6,772円 1平米 36万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)越谷レイクタウン及び新三郷のららぽーとの大型ショッピングセンター等の影響が大きく、東武線沿線の商業地は未だ停滞している。 (2)ウィズコロナの方針のもと、経済活動が再開されるに伴い、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)越谷駅東口駅前再開発事業が完了し、越谷ツインシティも開業したが、地域要因に大きなインパクトをもたらしていない。 (2)越谷駅に近接する熟成した商業地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は横ばい基調で推移している。
個別的要因	(1)駅前商業地として競争力は有するものの店舗としての需要は減退傾向で推移している。 (2)近隣地域における標準的な画地である。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｋ００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥生町６１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,850 円／平米 94万1,714 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,123 円／平米 95万5,841 円／坪
標準価格 平米 坪	37万671 円／平米 122万5,438 円／坪
査定価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４Ｋ００ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥生町６１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,050 円／平米 110万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	34万44 円／平米 112万4,185 円／坪
標準価格 平米 坪	37万418 円／平米 122万4,602 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ０７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥生町６１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,642 円／平米 117万2,446 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,770 円／平米 117万9,482 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,215 円／平米 128万3,439 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥生町６１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,531 円／平米 103万9,839 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,961 円／平米 96万5,223 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,104 円／平米 122万258 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥生町６１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,371 円／平米 123万7,671 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,060 円／平米 113万4,156 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,111 円／平米 123万6,811 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情