路線価 (2023) 埼玉県越谷市越ヶ谷3-4576-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
価格時点	2023 年
駅名	越谷駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億 円 (607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、越谷市及び隣接市町の商業地域である。需要者としては、地縁性の強い不動産業者のほか個人投資家、一部チェーン展開を行なう事業法人等が想定される。県道沿いにあるが、店舗等の新規出店も見られず住宅利用に移行しつつあることから、背後の住宅地需要を受けて需給関係は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地６００㎡程度で１００百万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、越谷市及び草加市の幹線道路沿いの路線商業地域である。中心となる需要者は、自己の店舗・事業所の所有を目的とする個人事業主や中古車販売の大規模チェーン運営法人等である。当該近隣地域には飲食店が殆どなく新型コロナウイルスの影響は軽微である思料する。需給が限定されるため、実際に取引となれば、高目の価格がつくと予想される。取引の中心となる価格帯は６００㎡前後の土地で、１億円～１億３千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域では自己使用を目的とした取引が中心で収益目的の取引は少ない。また郊外型店舗需要も少ない地域で賃貸借契約は個別性が強く土地価格に見合う賃料水準が反映されにくい。また、繁華性が低く商業系利用でのテナント需要も見込みにくいことから収益価格は低位に求められたものと考えられる。従って、代表標準地と規準した価格を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があって採用し得たのは３事例となった。採用事例は規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、当該地域は必ずしも収益性だけに重点が置かれて価格形成がなされる地域ではないことから、比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り、決定した。
交通
交通施設	越谷駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	183.6 坪 (607 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、一般住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
標準地の範囲
東	25 m
西	80 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに事務所、低層店舗、一般住宅の建ち並ぶ路線商業地域である。背後住宅地の需要増を受けて需給関係は徐々に回復傾向にある。 (2)最寄駅から比較的近い割には、路線商業地としての発展性がなく、当面の間は現状を維持するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、個人消費や雇用情勢も持ち直しの動きが見られるが、商況はコロナ禍からの脱却には至っていない。 (2)越谷市の路線商業地の需給は、越谷駅以南と以北では状況が異なる。以南では以北とは異なり、若干強含みであると思料する。
地域要因
(1)事務所、低層店舗等が見られるが住宅用途への転用が進んでいる。背後住宅地の価格上昇を受けて需給関係は回復傾向にある。 (2)特に目立った地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)至近距離に歩道橋があり、視認性に劣るが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,721 円／平米 75万9,458 円／坪
推定価格 平米 坪	24万615 円／平米 79万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,980 円／平米 57万1,872 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,388 円／平米 40万4,615 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,630 円／平米 64万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,067 円／平米 55万5,630 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,711 円／平米 38万9,153 円／坪
推定価格 平米 坪	11万381 円／平米 36万4,920 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,283 円／平米 57万2,874 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,789 円／平米 48万5,284 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,420 円／平米 39万1,497 円／坪
標準価格 平米 坪	16万897 円／平米 53万1,925 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情