路線価 (2023) 埼玉県蕨市中央2-4-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蕨市埼玉県蕨市中央２丁目４番１５
価格時点	2023 年
駅名	蕨駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,760万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,760万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円／坪 1平米 28万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線の住宅地域で、概ね蕨市、戸田市、川口市の圏域である。主な需要者は蕨市及び隣接市在住の一次取得者である。駅から徒歩圏に存し、利便性は良好で、居住環境も良好であることから一定の需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。土地は２，０００万円台後半、新築戸建住宅は４，０００万円台後半程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は蕨駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地であり、供給に比べて需要が旺盛であることから地価は上昇傾向で推移している。土地は３千万～４千万円台、土地建物総額で４千万円台後半～５千万円台後半程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、周辺にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蕨駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	29 坪 (96 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蕨市埼玉県蕨市中央２丁目４番１５
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	8 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域で、駅から徒歩圏であり、需要は底堅い。特段変動要因は認められず、今後も同様の住環境を維持し、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。 (2)当分は現状まま、居住環境が良好な住宅地域の状態を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いまだ新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるものの、不動産価格は全般に上昇傾向で、住宅地域も同様である。 (2)蕨市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。
地域要因
(1)一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、蕨駅徒歩圏内に存し、一定の需要があり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央２丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,526 円／平米 100万151 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,755 円／平米 95万7,930 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,886 円／平米 94万8,445 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央２丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,518 円／平米 92万4,087 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,378 円／平米 91万7,012 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,206 円／平米 89万9,913 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央２丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,153 円／平米 80万558 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,081 円／平米 83万3,380 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,030 円／平米 88万9,413 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央２丁目４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,582 円／平米 92万992 円／坪
推定価格 平米 坪	28万2,639 円／平米 93万4,405 円／坪
標準価格 平米 坪	28万953 円／平米 92万8,831 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情