路線価 (2023) 埼玉県蕨市中央3-4368-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蕨市埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
価格時点	2023 年
駅名	蕨駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,390万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,400万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万6,116 円／坪 1平米 38万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ個人事業者、地元企業が多い。旧来からの駅前通り商店街で、周辺における大型ショッピングセンターの相次ぐ出店により、顧客の流失傾向が顕著であるが、立地条件は良好で、背後住宅地との相対的割安感から需要は安定的に推移している。取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ個人事業者、地元企業である。旧来からの駅前通り商店街で、周辺における大型ショッピングセンターの出店により、顧客は減少している。最寄駅からの徒歩圏で立地条件に優れ、マンション需要も認められ、地価は上昇で推移している。取引価格は不動産の個別性により異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周囲には貸店舗、貸事務所等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用の店舗または店舗併用住宅である。よって、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周囲には貸店舗、貸事務所等の収益物件もみられるが、取引の中心は自用の店舗若しくは店舗併用住宅でと分析される。したがって、本件評価では、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	蕨駅南西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、住宅兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蕨市埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
標準地の範囲
東	5 m
西	55 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	110 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分は現状を維持するものと予測する。 (2)蕨駅から、やや離れて位置する商業地域である。当面は、現在の状況を維持し推移していくものと予測されるが、周辺の整備等に伴い、この影響も踏まえ、徐々に発展していく可能性は見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中、回復傾向にあり、東京近接地域である当市の地価は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症等による影響、景気減速の懸念はあるものの、不動産需要は安定し、蕨市の商業地の地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)日用品を中心とする旧来からの商店街であるが、背後住宅地との相対的割安感及びマンション用地需要と相俟って、地価は上昇傾向に転じている。 (2)日用品を中心とする旧来からの商店街であるが、背後の住宅地との価格差は大きなものでなく需要は安定している。地価は上昇で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万6,286 円／平米 190万5,202 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,018 円／平米 147万1,230 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,273 円／平米 134万9,751 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,053 円／平米 113万4,133 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,382 円／平米 115万1,751 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,625 円／平米 133万7,690 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,137 円／平米 105万5,067 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,690 円／平米 111万3,097 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,675 円／平米 133万7,856 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,549 円／平米 90万4,353 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,581 円／平米 108万6,289 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,198 円／平米 132万6,361 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	3 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万2,179 円／平米 189万1,624 円／坪
推定価格 平米 坪	55万6,921 円／平米 184万1,181 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,152 円／平米 133万6,127 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情