路線価 (2023) 埼玉県戸田市上戸田4-12-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 戸田市埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
価格時点	2023 年
駅名	戸田駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ埼京線および京浜東北線沿線で概ね戸田市・蕨市・川口市内の住宅地域の圏域。主な需要者は戸田市内外の自己使用を目的とした個人および建売住宅等販売目的の不動産事業者等であるが、都心へのアクセスが良く、都内に比べ割安な住宅地であることから、都内からの需要も見られる。単価と総額の関係から宅地の細分化が顕著であり、需要の中心となる価格帯は土地６０㎡前後の新築戸建住宅で４，０００万円後半から５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線及び京浜東北線沿線で、概ね戸田市、川口市、蕨市及びさいたま市の住宅地域の範囲。需要者は戸田市居住者のほか周辺市及び都内からの転入も見られ、一次取得者が多い。最寄駅から徒歩圏で、区画整理済みの良好な住環境を有する地域のため、需要は底堅い。土地は規模にばらつきがあり中心価格帯の把握は難しいが、新築戸建住宅は５、６千万円台が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸田駅徒歩圏に位置する住宅地域で賃貸需要も見込まれるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は要因比較を適切に行って試算され、信頼性の高い価格が求められた。同地域では自用目的の取引を中心に価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、収益価格を参考に不動産取引市場の情勢を考慮のうえ、前年価格、代表標準地との均衡を図り鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏の住宅地では投資目的でのアパート等の取引、用地取得も一部に見られるが、近隣地域とその周辺では自用目的での取引が需要の中心となっている。このため、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸田駅東方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	戸田市埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街区整然とした低層住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないことから、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)区画整然とした住宅地域として成熟しており、特段変動要因は認められず、当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は強含みでの推移と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万7,346 円 1平米 34万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2022年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2019年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下、各種政策の効果もあり持ち直しが期待される。なお、世界的な金融引締め、物価上昇、供給面の制約に注意する必要がある。 (2)当市の人口は増加基調が続き、不動産需要も底堅い。地価は全般的に上昇基調が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。戸田駅徒歩圏の住宅地域で、底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。 (2)戸田駅駅徒歩圏の街区の整然とした住宅地域で、特筆すべき開発も見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)近隣地域内において概ね標準的であり、個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,114 円／平米 106万1,603 円／坪
推定価格 平米 坪	32万508 円／平米 105万9,599 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,649 円／平米 105万148 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,830 円／平米 102万992 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,330 円／平米 105万5,705 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,352 円／平米 112万1,898 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,515 円／平米 95万7,137 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,886 円／平米 101万4,565 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,128 円／平米 107万8,179 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,335 円／平米 88万3,810 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,861 円／平米 104万930 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,332 円／平米 105万5,712 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	6 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万366 円／平米 82万7,710 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,466 円／平米 86万4,407 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,333 円／平米 101万9,349 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情