路線価 (2023) 埼玉県戸田市笹目南町1148-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 戸田市埼玉県戸田市笹目南町１１４８番２外
価格時点	2023 年
駅名	戸田駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,500万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,520万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円／坪 1平米 22万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ埼京線および京浜東北線沿線で概ね戸田市・蕨市・川口市内の住宅地域の圏域。主な需要者は戸田市内外の自己使用を目的とした個人および建売住宅等販売目的の不動産事業者等であるが、都心へのアクセスが良く、都内に比べ割安な住宅地であることから、都内からの需要も見られる。良好な住宅地域を形成しており、需要の中心となる価格帯は土地１００㎡前後の新築戸建住宅で４，０００万円～５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線及び京浜東北線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は最寄駅から離れているものの住環境はまずまず良好であり、近年の地価上昇に伴う相対的な値ごろ感から需要が増大してきており地価は上昇傾向で推移している。土地は２，０００～２，５００万円前後、土地建物総額で３千万円後半～４千万円前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸田駅から若干離れた住宅地域で市内従事者向けの賃貸需要も見込まれるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は要因比較を適切に行って試算され、信頼性の高い価格が求められた。同地域では自用目的の取引を中心に価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、収益価格を参考に不動産取引市場の情勢を考慮のうえ、前年価格、代表標準地との均衡を図り鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	戸田駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	戸田市埼玉県戸田市笹目南町１１４８番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	95 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅やアパート等の見られる住宅地域として成熟しており、良好な住宅地域であることから地価は上昇傾向にあるが、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)一般住宅やアパート等の見られる住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないことから、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下、各種政策の効果もあり持ち直しが期待される。なお、世界的な金融引締め、物価上昇、供給面の制約に注意する必要がある。 (2)戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。最寄駅からやや距離がある既存の住宅地域であるが、需要が高く地価はやや強含みで推移している。 (2)最寄駅からやや離れているものの利便性・快適性に優れる住宅地域で、値ごろ感から需給も均衡してきており、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)近隣地域内において概ね標準的であり、個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市笹目南町１１４８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,152 円／平米 55万2,605 円／坪
推定価格 平米 坪	22万14 円／平米 72万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,700 円／平米 71万3,104 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市笹目南町１１４８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,223 円／平米 48万107 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,515 円／平米 70万9,187 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,469 円／平米 68万9,199 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市笹目南町１１４８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,302 円／平米 65万8,892 円／坪
推定価格 平米 坪	20万76 円／平米 66万1,451 円／坪
標準価格 平米 坪	21万828 円／平米 69万6,997 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市笹目南町１１４８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,040 円／平米 60万5,130 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,601 円／平米 74万2,531 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,963 円／平米 71万3,974 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市笹目南町１１４８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,800 円／平米 73万3,271 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,108 円／平米 77万7,267 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,103 円／平米 71万1,131 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情