路線価 (2023) 埼玉県朝霞市東弁財1-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 朝霞市埼玉県朝霞市東弁財１丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	朝霞台駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3億5,100万 円 (700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 165万9,612 円 1平米 50万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億5,100万 円 (700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 165万9,612 円／坪 1平米 50万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的で主に東武東上線及びＪＲ武蔵野線等の沿線で、朝霞市及び東京都を含む周辺市区町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の事業者及び法人である。マンション開発業者の需要も見込まれる。駅に近く比較的良好な商業地域であるため、潜在的な土地需要は高い。需要目的によりバラツキがあるが、土地価格は７００㎡前後で３憶円～４億円程度である。 (2) 同一需給圏は東武東上線沿線を中心に朝霞市及び周辺市も含む普通商業地域である。需要者は不動産開発又は投資による収益獲得を目的とする大手不動産業者や投資家が典型的である。マンション開発業者も見込まれる。商業地の通常売買の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せない。視認性に優る等の立地及び稀少性がある場合には相当の高値取引も想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格である。それぞれ妥当性を有するが、投資目的の需要が見込まれることから、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、妥当な価格となった。収益価格は本件のような駅近くの商業地域に立地する収益不動産においては重視すべき価格である。収益価格の各収支項目は適切に査定し求めているが、採用した数値は想定である。一方、比準価格は実証性が高いため、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準値との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	朝霞台駅南西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	211.7 坪 (700 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが増えつつある駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	朝霞市埼玉県朝霞市東弁財１丁目３番２
標準地の範囲
東	45 m
西	115 m
南	55 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は駅前商業地として成熟しつつあるが、繁華性等の要因に変動はなく、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。 (2)概ね成熟した地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれず、当分の間は現状どおりに推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 170万9,202 円 1平米 51万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 172万5,732 円 1平米 52万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 170万9,202円 1平米 51万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響からの景気回復が期待される中、商業不動産への需要は見込まれ、市場の需給関係は強含みで推移している。 (2)景気は新型コロナによる厳しい状況から、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)最寄駅に近く、比較的繁華性が高いことから、収益性が期待できる。 (2)駅前商業地域で概ね安定した状況にあり、特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)画地の形状が整形で、規模も標準的なことから選好性は高い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県朝霞市東弁財１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,850 円／平米 117万9,746 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,838 円／平米 122万9,296 円／坪
標準価格 平米 坪	51万1,469 円／平米 169万917 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	May-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県朝霞市東弁財１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,203 円／平米 118万913 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,490 円／平米 121万1,616 円／坪
標準価格 平米 坪	51万4,011 円／平米 169万9,320 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県朝霞市東弁財１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,331 円／平米 182万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	52万4,785 円／平米 173万4,939 円／坪
標準価格 平米 坪	51万7,539 円／平米 171万984 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県朝霞市東弁財１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,794 円／平米 113万3,277 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,593 円／平米 114万9,142 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,695 円／平米 167万5,134 円／坪
査定価格 平米 坪	50万7,000 円／平米 167万6,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	362 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情