路線価 (2023) 埼玉県志木市幸町4-8002外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 志木市埼玉県志木市幸町４丁目８００２番外
価格時点	2023 年
駅名	志木駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億3,300万 円 (1212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3億3,100万 円 (1212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万2,538 円／坪 1平米 27万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、志木市及び周辺市の路線商業地域等。需要者の中心は同一需給圏内外に存する自己利用目的の事業者又は投資家若しくは不動産開発業者等である。供給は限定的である一方、需要は商業系のみならず住宅系利用の需要が強い状態が続いている。商業地の取引市場においては、市場参加者の属性、取引される土地の規模等が多様で、中心となる価格帯を把握することはできない。 (2) 同一需給圏は、志木市のほか埼玉県南部の路線商業地域で広域的な圏域である。需要者の中心は、広域展開する物販及び飲食系のフランチャイズ店の他、地元又は地元に地縁のある事業者等である。特に繁華性の高い地域ではなく、店舗用地等の需要はそれほど高くない。最近では共同住宅等の住宅地としての利用が増えつつある。土地価格については、路線商業地域の場合、画地規模や取引当事者の属性等により一様でないため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は標準地と類似した商業地域に存する規範性の高い取引事例に基づいており説得力が高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されている。土地のみでの投資需要は弱く、需要者の中心は、店舗、事業所等の自己利用目的の事業者等であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格であるが、近隣地域の土地利用は多くが自用の店舗・事業所や、土地所有者が建設した店舗・共同住宅等であり、賃料水準は土地の収益性を基礎として形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志木駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	366.6 坪 (1212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、小規模工場等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	174 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志木市埼玉県志木市幸町４丁目８００２番外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等と住宅が混在する地域であり、今後も当該要因を維持していくものと予測する。地価水準は、当面の間、現状の傾向を維持するものと予測する。 (2)共同住宅等の利用も見られる幹線道路沿いの路線商業地域であり、店舗や事務所等の連担性や繁華性に特段の変動はなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は概ね強含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 93万5,598 円 1平米 28万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の不動産市場は、コロナ禍以降の駅前商業地を中心とする賃貸需要の低迷は続くが、売買市場の動向はエリアによって多様である。 (2)ウィズコロナの段階へ移行し、社会経済活動の正常化が進む中、原材料価格の上昇や為替相場、金融資本市場の変動等のリスク要因に注意を要する。
地域要因
(1)住宅等も見られる路線商業地域であり、土地利用等の環境面を含め地域要因に大きな変化はない。 (2)価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４Ｃ７４１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県志木市幸町４丁目８００２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,002 円／平米 128万2,735 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,522 円／平米 129万7,678 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,672 円／平米 114万9,404 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ６３８３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県志木市幸町４丁目８００２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,785 円／平米 31万53 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,148 円／平米 55万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,926 円／平米 79万3,195 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ７４１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県志木市幸町４丁目８００２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,680 円／平米 46万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	15万926 円／平米 49万8,961 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,435 円／平米 85万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ７６９３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	和光市
地域	埼玉県志木市幸町４丁目８００２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,632 円／平米 58万639 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,145 円／平米 59万2,253 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,655 円／平米 84万8,501 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情