路線価 (2023) 埼玉県新座市片山2-2834-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 新座市埼玉県新座市片山２丁目２８３４番５
価格時点	2023 年
駅名	大泉学園駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新座市及びその周辺市の西武池袋線、東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが、他地域からの転入も見られる。中小規模の戸建住宅分譲が周辺で見られるが、需要も比較的堅調であり、需給は安定的に推移している。土地は１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築戸建住宅は３，０００万円台前半が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は西武池袋線及び東武東上線沿線で、新座市及び東京都を含む周辺市区町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、特に一次取得者層が多くなっており、同一需給圏外からの転入も見られる。住宅素地の供給があれば戸建住宅の分譲が見込まれる。土地価格は１００㎡前後で１，３００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅の価格は敷地が１００㎡前後で総額２，５００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺において、少数世帯向けのアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は、自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、指定基準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大泉学園駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ高台の環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新座市埼玉県新座市片山２丁目２８３４番５
標準地の範囲
東	5 m
西	35 m
南	65 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成しており、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、当面の間、やや強含みで推移していくものと予測する。 (2)当地域は低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特に変動はないことから、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心のベッドタウンとしての性格が強く、新座駅周辺地区のインフラ整備の進展等もあり、不動産市場は緩やかな拡大を続けている。 (2)新型コロナの影響からの景気回復が期待される中、第一次取得者等の購入意欲は根強く、市場の需給関係は強含みで推移している。
地域要因
(1)熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)最寄駅から遠いものの、居住環境が良好である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な規模で、総額も標準的であることから選好性は高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ６８０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市片山２丁目２８３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,840 円／平米 52万8,431 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,990 円／平米 53万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,645 円／平米 54万1,010 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ８６８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市片山２丁目２８３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,814 円／平米 50万8,509 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,810 円／平米 49万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,728 円／平米 42万5,575 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ６３８３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市片山２丁目２８３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万107 円／平米 62万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,609 円／平米 62万3,541 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,322 円／平米 54万9,861 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ８６８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市片山２丁目２８３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,622 円／平米 52万7,710 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,521 円／平米 52万4,070 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,033 円／平米 47万9,479 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ６３８３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市片山２丁目２８３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,576 円／平米 58万7,066 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,420 円／平米 69万8,955 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,166 円／平米 56万9,181 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情